売買契約書の「特約条項」の内容も必ずチェックしておきましょう！

こんなテーマに関する記事です。

マンションを購入される際に取り交わす、「不動産の売買契約書」には、書面の最後のほうに、
「特約条項」
という項目があります。

ここに記載されている内容は、非常に重要です。

重要な理由としては、売買契約書には、契約条項が記載されていますが、その内容より、
「特約条項」に記載の内容が優先される
からです。

通常、売買契約書には、定型文として、
　契約に関する基本的な決まり事である「契約条項」
が記載されています。
そのあとに、状況に応じて、取引対象である物件の個々の状況に応じた取り決め事項である「特約条項」を記載しますが、
　「契約条項」より、「特約条項」を優先する
という決まりになっています。

ですので、必ず、
　特約条項の記載載内容
をチェックしておく必要があります。

ちなみに、売買契約書は、書面の構成として、
・個々の物件の情報や取引の内容
・契約にあたっての約束事が記載された「契約条項」（第1条から複数の条項が記載）
・「特約条項」
・署名、捺印
といった内容になっています。

その売買契約書の基本的な書式は、
　宅建協会といった業界団体が用意したひな形や、大手の不動産会社の場合は、法務部で作成したひな形など
が用いられています。
その中に記載の「契約条項」も基本の文面が決まっています。

契約条項の内容としては、
　・売買の目的物及び売買代金
　・手付
　・所有権移転の時期
　・契約違反による解除
などに関する取り決め事項が、20条ほどにわたって記載されています。

その内容を取引内容に応じて、一部内容を修正したり、該当しない場合は文面を消除したりする場合もあります。

契約条項の内容と、特約条項の内容に、重複する記載があった場合は、上記にも記載したように、
　特約条項の内容が優先
されることになります。

下記に、
　「特約条項」
の事例や、注意点について説明します。

「特約条項」について

「特約条項」に記載の内容は、
　対象物件の売買の条件に応じた内容
を記載します。

ですので、基本的には、それぞれの物件ごとに、記載内容が異なります。
もっとも、実際は、同じ文面ようなを使いまわすこともあります。

その際、仮に、
　「契約条項」と、「特約条項」の内容に、相違があった場合
は、
　「特約条項」の内容が優先
されることになります。

この特約条項の内容について、
　事前に説明があり、承諾している内容
であれば問題ありませんが、そうでない場合は、
　署名、捺印する前に確認
が必要です。

また、逆に、
　事前に認識している取引上の重要な約束事が記載されていない場合
も、同様に、確認が必要です。

場合によっては、
　記載内容の修正を求める
もしくは、
　明らかに条件と異なる場合は、契約を見送る
という選択肢もあります。

契約上、不利にならないようにしっかりとチェックしておきましょう。

特約条項に記載する内容例

物件やお取引の状況によって、記載される内容は、様々ですが、よく記載される事項については、下記のような内容になります。

告知事項

物件に関しての告知事項があれば、その内容を記載します。

告知事項の内容としては、
　・建物に関すること
　・設備に関すること
　・事件、事故に関すること
があります。

これらの項目に、不具合があれば、契約書内で、告知事項として記載します。

告知事項に関しては、下記ページでも説明しています。

「契約不適合責任」の免責事項

マンションを購入した後に、契約内容と異なる状況だった場合には、
　売主側に責任を求める
ことができ、そのことを、「契約不適合責任」と言います。

但し、この「契約不適合責任」は、任意規定となっており、
　売主と買主との契約当事者が合意していれば自由に通知期間を定める
ことができます。

また、事前に告知して、買主も了承している事項に関しては、売主側に責任は生じませんので、そのことを免責事項として記載します。

その内容が、特約条項に記載されることになります。

ちなみに、「契約不適合責任」は、基本的に、その範囲が、建物の傾きや雨漏りなど、主要構造物に関することが対象になります。
中古戸建の場合は、建物の傾きや雨漏りなどの構造的な欠陥などがこれに該当します。
マンションの場合は、戸建て物件のような構造的な欠陥が発生しているケースはかなり少ないと言えますが、古いマンションや団地など、稀に、外壁からの雨浸みや、配管の不具合による水漏れの事例もあります。

設備などの不具合

設備や建具などの不具合、フローリングの傷みなどがあった場合に、
　現状のままでの売買する場合
には、
　どこに不具合があるのかと、その内容
や、
　売主側の修理負担の責任は無い
ということなどを記載します。

買主側は、そういった条件を確認した上で、物件を購入するということになります。

抵当権の消除について（売主に住宅ローンの残債が残っている場合）

対象物件に、
　住宅ローンの残債
が残っている場合には、
　売主は残代金で一括返済
することになります。

ですので、
　買主が代金を支払う時点では、抵当権がまだ残っている状態
となります。

契約条項には、基本、売主は、抵当権を消除する旨の記載がありますので、
　厳密に言うと、契約条項と相違
することになります。

ですので、特約条項で、
　残代金が支払われた後に抵当権が消除される旨の記載
をします。

容認事項について

その物件や、契約内容について、買主が確認したという事項を「容認事項」として記載します。
事前に聞いている内容もありますし、将来、可能性のあることも、念の為、文面のして確認をとるような内容もあります。

具体的には、下記のような事項があります。

物件の周辺環境に関する事項

周辺環境に関して、不具合な事項があれば、その内容を記載します。
具体的には、
・近くに幹線道路があって騒音などがある、
・近隣に、工場がある、
・〇〇方向に高い建物があり、〇〇という状況にある
などの記載をします。

法令面で、将来、変更になる可能性がある事項

法令面に関して、将来、変更になる可能性のある事項、例えば、
　行政が指定しているそのエリアの用途地域が将来変更になる可能性がある
などの記載をします。

そのことによって、そのエリアに建てることができる建物の高さの制限が変更になる可能性もあり、その場合、生活環境に影響がでる場合もあります。
法的な部分が将来変更になるかどうかは、予測はできませんが、可能性としてゼロでは無いので、念のため、記載します。

将来、近隣に建物が建って、景観、眺望、日照等に影響がでる可能性がある旨の記載

将来的な可能性として、
　リビング側に高い建物が建って、眺望などに影響がでる
ということがあります。
将来のことなので、わかりませんが、こういったことで裁判にいたるケースがあり、念の為、このような記載をします。

その他

その他、その物件に特有の事情がある場合は、その内容を記載します。

まとめ

売買契約書の内容については、記載されていることをしっかりと確認してから、
　署名、捺印
をする必要があります。

記載内容が、事前の説明と異なるような場合や、あるいは、事前に取り決めた条件が記載されていないような場合は、
　署名、捺印を見送る
といった対処をする必要があります。

特に、上記に記載したような、
　特約条項の記載内容
は、重要度の高い事項です。
売買契約の際には、署名、捺印の前に、「特約条項」の内容をしっかりと確認しておきましょう。

以上、売買契約書の「特約条項」の内容についての説明でした。