マンションの売買で、
住宅ローンの本審査がNG
になった場合、売買契約上、どうなるのか知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
住宅ローンでマンション購入する際には、売買契約書にも、その旨が記載されています。その内容のうち、融資特約（ローン特約）は、かなり重要ですので、その記載内容を必ずチェックしましょう。
融資特約（ローン特約）をつけることで、住宅ローンの本審査がNGになった時に、売買契約を白紙解除することができます。
マンションを住宅ローンで購入する際には、通常、売買契約書に
融資特約（ローン特約）
という条件をつけます。
これは、
住宅ローンの本審査でNGがでた場合、売買契約を解除（白紙撤回）する
というものです。
この記載が無いと、契約上、住宅ローンの本審査のＮＧを理由に契約を解除した場合に、
違約金の対象
になってしまいますので、要注意です。
違約金は、通常、売買価格の10％～20％ですので、かなりの高額になってしまいます。
下記に、マンション購入のフローとあわせて、融資特約（ローン特約）に関係した注意点について解説します。
融資特約（ローン特約）とは？
マンションの購入を勧める場合の基本的な流れとしては、
物件の申し込み
↓
【銀行】住宅ローンの事前審査
↓
売買契約の取り交わし
↓
【銀行】住宅ローンの本審査
↓
【銀行】住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）
↓
住宅ローンの実行、物件の引き渡し、所有権の移転
となります。
このフローの中で、
住宅ローンの事前審査はOKだったが、本審査でNGになった
という場合が、稀にあります。
売買契約書の中では、その場合の「買主保護」の意味合いで、
融資特約（ローン特約）
をつけるわけです。
つまり、融資特約（ローン特約）をつけることで、
本審査でNGの場合に、売買契約を白紙解除
することができます。
売買契約書に融資特約（ローン特約）の記載があるかをチェックしましょう。
売買契約書の際には、売買契約書に、
融資特約（ローン特約）の記載があるかどうか
を必ずチェックしましょう。
内容的には、下記の内容が記載されているかを確認します。
・住宅ローンの本審査がＮＧになった場合は、売買契約書を「白紙解除」する
・融資特約の日程に関して、余裕のあるスケジュールになっているか
・金融機関名に関して、具体的な名称が記載されているか
住宅ローンの本審査がＮＧになった場合は、売買契約書を「白紙解除」する
融資特約（ローン特約）の内容として、最も重要なのが、
万が一、住宅ローンの本審査がＮＧになった場合は、売買契約書を「白紙解除」する
という項目です。
この記載をすることで、違約金を支払うことなく、契約を解除することができます。
尚且つ、
売買契約の際に支払った「手付金」
を返還してもらうという手続きができます。
また、不動産会社によっては、売買契約の際に、
仲介手数料の半金
を要求するケースもあります。
この場合においても、不動産会社から、仲介手数料の半金を返還してもらいます。
また、その他の経費として、
売買契約書に貼付した収入印紙代
がありますが、これは、返還されません。
融資特約の日程に関して、余裕のあるスケジュールになっているか
通常、融資特約に関する日程としては、
融資利用に必要な書類の最終提出日
と、
融資未承認の場合の契約解除期限
の記載があります。
融資利用に必要な書類の最終提出日
これは、本審査に提出する書類を提出する日程です。
融資利用に必要な書類の最終提出日を守らなかった場合は、買主側の違約になり、融資特約が適応されなくなってしまいますので、要注意です。
ですので、売買契約前には、
住宅ローンの本審査に必要な書類
を事前に準備しておき、売買契約が終わったら、すみやかに書類を提出する段取りをしておくべきですべきです。
※ちなみに、本審査に必要な書類に関して、銀行にもよりますが、
源泉徴収票は原本が必要
となっている場合ありますので、事前に確認しておきましょう。
また、課税証明書など、役所で取得が必要な書面もあります。
融資未承認の場合の契約解除期限
売買契約書には、
融資未承認の場合の契約解除期限
を記載します。
この日付も非常に重要です。
つまり、ここで設定した日付までに、本審査の結果を出す必要があるということです。
銀行によっては、本審査に時間がかかる場合もありますし、場合によっては、書類不備で想定していたよりも時間がかかってしまう場合もあります。
また、本審査がNGの場合、別の銀行に本審査を提出する場合は、更に日数を要します。
ですので、
融資未承認の場合の契約解除期限
に日程は、かなり余裕をみて設定しておくと安全です。
※万が一、本審査の結果が、融資未承認の場合の契約解除期限を過ぎてしまった場合は、違約による解除となり、その際、違約金が発生してしまいます。
金融機関名に関して、具体的な名称が記載されているか
売買契約書には、住宅ローンを組む際の内容として、
金融機関名
を記載する項目があります。
細かいようですが、この箇所は、状況によっては非常に重要になってきます。
基本、
住宅ローンを予定している銀行名
をそのまま記載するようにしましょう。
売買契約書によっては、
・〇〇銀行または〇〇銀行
・〇〇銀行または〇〇銀行等
・市中銀行
などの記載をしている場合があります。
例えば、〇〇銀行等や市中銀行と記載されていた場合、
本審査でNGになった場合に、他の銀行でも審査し直す必要がある
とも解釈できます。
また、「〇〇銀行または〇〇銀行」であれば、2行だけですが、「等」が記載されていれば、相手方にそれ以外の銀行でも審査を行う必要があると主張されれば、面倒な状態になってしまいます。
また、「金融機関等」と記載がある場合は、さらに、やっかいな状態となります。
つまり、意味合いとしては、「ノンバンク」も対象になるとの解釈もできてしまう訳です。
金融機関名の箇所が、どのような表記になってるかはチェックしておきましょう。
（参考）下記の判例では、「都市銀行他」との記載に、ノンバンクが含まれるかどうかが争われています。
売主と仲介業者は、ノンバンクが含まれると主張していましたが、判決は、「都市銀行に比べ金利の高いノンバンクは含まれないと判断」で、買主側の勝訴となっています。
不動産売買契約におけるローン条項による契約の解除が認められた事例（PDF)
https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/62-060.pdf
【参考】本審査がNGになるケース
では、事前審査がＯＫで、本審査がＮＧになるケースとしては、どのような場合があるのでしょうか？
下記に順にみていきましょう。
事前審査の基準が簡易な場合
例えば、ネット銀行は、事前審査が簡易な内容になっている傾向があります。
その場合、従来の銀行に比べて、
本審査でNGになってしまう可能性
が高くなります。
その対応策としては、ネット銀行を利用される場合も、念の為、都銀や地銀など、従来からの金融機関での事前審査もあわせて行っておくと良いと言えます。
事前審査の後に、別のローンを組まれた場合
事前審査と本審査の間に、別のローンを組んでしまうと、審査の際の返済条件の数値が変わってきます。
結果、本審査でNGになってしまう可能性がでてきてしまいます。
車のローンはもちろん、毎月の支払いが発生するようなお買い物をされると影響がでます。ですので、本審査が終わるまで、ローンでのお買い物は控える必要があります。
団信（団体信用生命保険）に関して
住宅ローンを組む際には、
団信（団体信用生命保険）
の手続きが必須となります。
指定の病気に関して、過去3年以内に既往歴などがあったり、現在、投薬されているような場合には、手続きが難しくなります。
事前審査の際には、団信の説明が無い場合もありますので、病歴でご心配な場合は、事前審査の段階で金融機関に相談されることをお勧めします。
金融機関によっては、ワイド団信といって、条件が緩いプランがあったり、あるいは、フラット35の団信なしで手続きするという選択肢もあります。
お借入金額の増額に関して
本審査でのお借入金額は、事前審査で申請した金額が基準になります。
お借入金額を減額する場合はローン審査の返済比率に影響はでませんが、増やすような場合は、事前審査からやり直しになってしまいます。その結果、NGになる可能性もでてきます。
また、売買契約書に借入金額を記載しますので、その金額を増額して、結果本審査がNGになっても、融資特約（ローン特約）に該当しません。
ですので、「予定していた自己資金の都合がつかなくなった」などの不測の事態が想定されるようであれば、事前審査の際のお借入れ金額をあらかじめ余裕をもって設定するほうが安全です。
まとめ
売買契約の取り交しの際には、
契約書面に不利な内容がないか？
のチェックをすることが重要になってきます。
そのポイントのひとつとして、上記に記載したような、
住宅ローンに関する事項
があります。
住宅ローンについては、稀に、
事前審査ではＯＫでも、本審査でＮＧになってしまうケース
がありますので、そのことも想定して、契約書上、不利にならないように気を付ける必要があります。
念のため、売買契約の前に、仲介をしている不動産会社に、売買契約書のひな形を見せてもらって、その内容を確認しておくと安心です。
以上、「融資特約（ローン特約）の注意点について」の説明でした。
