マンションの物件を情報を見るときに、
取引形態が、「売主」と表記
されている場合の注意点があれば、知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションの取引形態は、通常は、「仲介」となります。ただ、なかには、「売主」と記載のある物件もあります。その際の注意点について、解説しています。
中古マンションの売買の際には、もっとも、多いのが、
不動産会社が、「仲介」をしている物件
になります。
つまり、不動産会社（宅建業者）が、
売主（個人の場合が多い）と、買主の間
に立ち、その物件を仲介するという位置づけになります。
その際、販売資料には、
「専任媒介」や「一般媒介」
という記載になります。
この他に、取引形態が、
「売主」
と記載がなされている物件もあります。
この場合は、
不動産会社（宅建業者）が、売主になっている物件
ということになります。
通常、宅建業者が「売主」の物件は、
その業者が物件を買い取って（仕入れて）
それを販売する形態になります。
その場合は、
買い取った状態のまま、販売する
場合と、
買い取った後にリフォームしてから販売する場合
があります。
リフォームしてから販売する場合は、リフォームした分、
販売価格も相場より高めに設定
されることになります。
買主側にとっても、購入後、リフォームの手間が省けるというメリットがあります。
下記に、宅建業者が売主の場合の注意点について記載します。
不動産会社（宅建業者）が売主の場合の注意点
不動産会社（宅建業者）が売主の場合には、下記の点に注意しましょう。
以前の持ち主の売却理由
不動産会社（宅建業者）がその物件を買った際（仕入れた際）の、
売主の売却理由
を聞いておくと良いでしょう。
通常、不動産会社（宅建業者）が不動産物件を買い取る際には、
相場より安く買い取り
を行います。
そうしないと、転売時の利益がでないからです。
その場合、その時の売主からすると、
相場より安くても、不動産会社（宅建業者）に買い取って欲しいと考える理由
があった訳です。
つまり、仲介で売却したほうが相場に近い金額で売却できる可能性が高いのですが、
何らかの事情で、スピード優先で業者に買取ってもらっている
ということが推測されます。
例えば、
相続物件で、多少金額が低くても、早く処分したいなどの事情
の場合もありますが、他の理由の可能性もあります。
そのうち、リスクがあるのは、
「心理的瑕疵の場合」
です。
事件・事故の他、近隣問題などの場合もあります。
事故物件に関しては、もちろん、売買の時は、売主は告知義務があるのですが、念の為に、
「前の売主がどのような事情でその物件を売却したのか」
その売却理由も確認しておくと安心です。
不動産会社（宅建業者）は、相場より安い価格で買っている場合が多い
上記にも記載しましたが、
不動産会社（宅建業者）がその物件を購入（仕入れる）際
には、基本、
相場より、低い価格で買っている
ということが言えます。
そういった物件を、リフォームして販売する場合はともかく、そのままの状態で転売しているような場合、
その物件を購入するのは、なんだか、損をしているような気になる
かもしれません。
つまり、「その不動産会社（宅建業者）を儲けさせているだけ？」ということがあるからです。
ただ、そうはいっても、不動産売買も、ある意味、商取引ですので、上記のような場合においても、、
その物件の状態（程度）と、現在の価格の妥当性
をチェックして、客観的に判断するということになります。
また、状況によっては、不動産会社（宅建業者）相手ですので、
値引き交渉もやりやすい
という側面もあります。
不動産会社（宅建業者）売主の場合のメリット
宅建業者が売主の場合のメリットに関しては、下記のような事項があります。
仲介手数料が発生しない
取引形態が仲介では無いので、「仲介手数料」は発生しません。
その分、買主側としては、得をしているようにも考えますが、売主の業者側は、
販売価格に、相当分の利益を乗せて価格を設定
していますので、そこで利益を確保しているということにはなります。
価格交渉を直接おこなえる
宅建業者が売主の場合は、価格面についての交渉があった際に、直接、調整ができますので、結論が早くでます。
もちろん、価格交渉には応じない場合もありますが、スピーディーに交渉結果がわかりますので、そういった点でのメリットはあります。
※それに対して、「仲介」の場合には、価格交渉する際は、売主さんと直接交渉するのではなく、あくまで、不動産会社（宅建業者）が間にはいって交渉を進めることになります。
契約不適合責任について
不動産会社（宅建業者）売主の場合は、
契約不適合責任
が物件の引き渡しの日から2年間、設定されることになります。
契約不適合とは、法律的には、
「売買契約で、商品に品質不良や品物違い、数量不足などの不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任のこと」
です。
マンションの売買においての契約不適合は、
「建物や設備の不具合、欠陥」など
になります。
マンションを購入する目的は、「そこに居住すること」ですので、万が一、「建物や設備の不具合、欠陥」などにより、居住に適さないような物件を購入してしまった場合は、
契約不適合
という解釈になります。
この契約不適合の責任が、売主側にあるということになります。
この「契約不適合」に関して、不動産会社（宅建業者）が売主の場合、
その適応期間が、物件の引き渡し日から最低でも2年間
となります。
もし、2年に満たない期間での設定がなされていた場合は、無効となります。
それに対して、売主が個人の場合は、通常、契約不適合責任の適応期間は、3ヵ月から6ヵ月の設定の場合が多い状況です。
ですので、不動産会社（宅建業者）が売主のほうが、その適応期間が長くなり、買主にとっては、メリットとなります。
※但し、予め、「建物や設備の不具合、欠陥」などが売買契約書の中に記載されている場合は、その内容に関しては、契約不適合責任は、適応されません。
リフォーム済みの場合が多い
宅建業者売主の場合は、リフォーム済みの場合が多いです。
ただ、リフォームといっても、
・水回りの設備も含めて全面リフォームをしている場合
・壁紙だけのリフォームなど、一部分だけのリフォームの場合
など、その程度の差があります。
リフォーム済みの物件の場合、買主側でリフォームする手間が省けるというメリットはありますが、リフォームの程度を確認して、物件の販売価格が妥当かどうか確認しましょう。
まとめ
不動産会社（宅建業者）が売主の物件は、上記に記載したような、
メリット、デメリット
があります。
また、その具体的な内容は、物件ごとに異なってきます。
ですので、上記に記載したポイントに注意しながら、事前に、しっかりと状況を確認して、
リスクの無いように判断する
ということが大切になってきます。
以上、「中古マンションの購入で、取引形態が売主の場合（中古マンションの選び方）」についての説明でした。
