マンション購入;代金決済時の「管理費・修繕積立金」と「固定資産税・都市計画税」の清算とは？！

こんなテーマに関する記事です。

マンションを購入する際には、おおまかには、

・（住宅ローンの事前審査）
　↓
・売買契約、手付金の支払い
　↓
・（住宅ローンの手続き）
　↓
・決済（残金の支払い、所有権の移転、物件の引き渡し）

という流れになります。
決済時に支払う残金とは、「売買価格から手付金を引いた金額」になります。

また、決済時の、
　残金の支払い
の際に、売買代金の他に、対応が必要な項目があります。

具体的には、
・管理費と修繕積立金
・固定資産税
について、清算対応が必要となります。
（駐車場を借りる場合は、駐車場費用もあわせて）

下記に順にみていきましょう。

管理費と修繕積立金の清算について

管理費と修繕積立金は、通常、口座引き落としになる為、
・売主側は、所有権の移転が確定してから、引き落しを止める
・買主側は、所有権の移転が確定してから、引き落しの手続きを行う
ことになります。

引き落しの手続きを止める場合も、開始する場合も、いずれの場合も、
金融機関の手続きの締め日がありますので、
　申請をしてから、その後、〇月分の引き落しからの対応
となります。

ですので、すぐの対応ができないこととなり、
　所有権が移転する日（決済日）から、口座引き落としの対応ができる日
までの費用を、日割りで計算して決済日に清算します。

つまり、所有権が移転する日（決済日）から、口座引き落としの対応ができる日までは、
売主側の口座から引き落し
がされますので、その分を
　決済の際に、買主が売主に支払って清算
するわけです。

清算する金額は、売買の残金と、下記に説明する固定資産税の清算金とあわせて、売主の口座に振り込むことになります。

清算金の細かい内訳は、事前に、不動産会社の担当者が清算内容として計算しますので、確認しておきましょう。

また、決済日には、
・管理費と修繕積立金の口座引き落しの手続き
・マンションの管理組合への届け出
もあわせて行っておきましょう。

口座引き落しの書類やマンションの管理組合への届け出書類は、通常は、不動産会社の担当者が準備します。
（書類はマンションの管理事務所でもらえます）

固定資産税・都市計画税の清算について

固定資産税・都市計画税は、
　その年の1月1日時点での所有者
に、市町村から1年分の請求がきます。

ですので、年の途中で所有権が変わったとしても、その年の固定資産税・都市計画税は、
　売主側が市町村に支払う
ことになります。

ただ、物件の売買で、年の途中で所有権が変わりますので、対応策としては、決済の際に清算することとなります。

具体的には、年間の固定資産税・都市計画税の金額に関して、
・買主；決済日から後は、買主負担
・売主；決済日の前日までは、売主負担
として計算して、決済日に、
買主負担分を売主に支払う
ことで対応します。
（売主は、1年分を既に支払っていますので、このような対応になります）

また、この1年の起点日が、実は、西日本と東日本で異なります。
具体的には、
　東日本：1年を、1月1日から12月31日
　西日本；1年を、4月1日から3月31日
となっています。

これは、商慣習の問題ですので、どちらが良い悪いということではありません。
決めの問題です。
売買契約書には、固定資産税の起算日について、1月1日か4月1日かを選択する形式になっています。
個人的には、統一してほしいのですが、現状、上記のようになっています。

1年の起点日についての補足

例えば、売主と買主が概ね、半々の負担になる日が、

・東日本の場合、6月1日
（売主負担1月1日から5月31日まで、買主負担6月1日から12月31日まで）。

・西日本の場合、10月1日
売主負担4月1日9月30日まで、買主負担10月1日から3月31日までとなります。

になります。（1年365日なので、正確に半分にはなりませんが）

ですので、実際のところ、東日本ルール、西日本ルールの違いで、どちらを採用するかにより、買主、売主の有利、不利の差がでてしまいます。
また、東日本のエリアで、西日本のルールを主張されると面倒になりますが、基本は、そのエリアの商慣習に従うこととなります。

所有権は1月1日時点での確認になりますが、役所の年度が始めが4月1日ですので、西日本の起算日の定義の根拠になっているようです。
また、固定資産税の税額が確定するのも4月1日以降となります。
役所からの固定資産税の支払い通知も、税額確定後以降、通常は、5月か6月になります。

まとめ

固定資産税・都市計画税の清算は、物件代金の金額に比べると、小さい金額にはなりますが、しっかりと、清算することが必要となります。

また、細かいお話しになりますが、
　固定資産税の金額を日割りすると、1円の位のレベルで金額が算出
されます。
ただ、実際の役所からの請求（物件の評価額から算出）は、10円の位は、切り捨てになります。

1円の位で清算するか、10円の位は切り捨てにするか、細かい規定はありませんので、仲介する不動産会社の判断になります。

いずれにしても、固定資産税・都市計画税の清算内容も、事前に、不動産会社の担当者が算出しますので、確認しておきましょう。

以上、「「管理費・修繕積立金」と「固定資産税・都市計画税」の清算」についての説明でした。