購入したマンションを賃貸にする場合の注意点

こんなテーマに関する記事です。

マンションを購入した後に、
　転勤などの事情
で、その物件を「賃貸物件」として貸し出すケースがあります。

その際には、
　住宅ローンの残債があかどうか
でその対応が変わってきます。

その上で、実際に賃貸の募集をする際に、
　賃貸契約上の条件
をどうするのかといった点に注意する必要があります。

というのも、例えば、
　家賃の滞納
といったケースがあるからです。
ただ、現実的には、入居前にどんな使い方をしてくれるか、家賃の滞納があるかを想定するのは難しい面があります。

可能な範囲でリスクを軽減するポイントとして、下記に順に説明します。

住宅ローンの残債があるかどうか？

住宅ローンは、基本、
　居住用として購入する住宅に対するローン
ということになっています。
その為に、金利が低く設定しているなどの優遇があるわけです。

にもかかわらず、その物件を賃貸物件として運用するとなると、
　契約違反
ということになってしまいます。
その場合は、一括返済を前提とした処置がとられることになります。

ただ、転勤の場合など、状況によっては例外的に考慮してくれる可能性もある為、事前に、
　金融機関に相談すること
が重要になってきます。

少なくとも、金融機関に内緒で進めることは、リスクが大きいことを理解しておく必要があります。

借主さんを選定する条件をしっかりと設定しておく

住宅ローンの残債が無い場合や、金融機関との調整がついている場合は、
　実際に賃貸する際の条件
を決める必要があります。

物件を賃貸にだす際には、借主さんの属性は非常に重要です。
　ある程度、しっかりとした会社にお勤めの方
が望ましいですので、賃貸募集をする際に、仲介する不動産会社にその旨を明確に伝えておくと良いでしょう。

また、
　大手の法人の社宅で借りていただく
といった場合も安心です。
特に、保険会社のような転勤の多い会社が、法人名義で物件を借りてくれる場合もあります。

逆に法人で借りてくれる場合でも、寮として借りて、複数人が同居するようなケースもありますので、注意が必要です。

賃貸の仲介を依頼する不動産会社、管理会社をしっかりと選定する

不動産会社によっては、正直、いい加減な会社もあります。
借主の条件を伝えても、しっかりと選定してくれないような場合です。
ですので、信頼できる不動産会社に賃貸の仲介を依頼するといったことも、重要なポイントになります。

また、管理を依頼する場合も、家賃滞納の際なども想定して、
　賃貸物件の管理に実績がある会社
を選定する必要があります。

家賃の設定や条件を不用意に緩くしない

家賃を相場より低く設定したり、あるいは、保証金や敷金をゼロにしたりすると、
　借主さんの層が変わってくる可能性
があります。
ですので、募集時の条件を緩くするといったことには、注意が必要です。

また、条件についても、例えば、そのマンションがペット可だったとしても、賃貸にするときは、
　ペット不可
で募集することで、お部屋が汚れるリスクが減ります。
また、喫煙も不可にしておくと良いでしょう。
そういった条件を事前に検討しておきましょう。

賃貸契約書の条件にも、細かく規定を記載しておく

予め設定した条件を、
　賃貸契約書の特記事項の中にも、しっかりと記載
しておくとともに、
　賃貸契約の際に、不動産会社から借主にしっかりと伝えておく
必要があります。

ただ、必要以上に条件を厳しくすることは避けましょう。
例えば、設備なども、「経年劣化」に関する部分は、借主には請求できません。

下記の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（東京都）」が参考になります。

必ず、家賃保証会社を設定しておく

家賃保証会社を設定しておくことで、万が一の家賃滞納の際の金銭的リスクが軽減します。
ですので、不動産会社を選定する際に、
　しっかりと家賃保証会社をつけてくれるか
を確認しましょう。
また、保証会社を活用することで、
　そこでの審査
もありますので、借主の属性の確認をすることもできます。
家賃保証会社の費用は、通常は、借主が負担しますが、オーナーが負担することもできます。

また、念の為、借主の親族などに、連帯保証人をつけてもらうようにしておくと更に安心です。

補足；家賃保証会社について

家賃保証会社は複数の会社があります。
なかには、借主の審査がかなり緩い会社もあります。
また、会社の体制的に、あまり良くないと思われる会社もあったりします。

さいごに

マンションを賃貸で運用する際には、上記に記載したように、
　住宅ローンの問題
と、
　借主の選定、賃貸時の条件
を認識しておくことが大切と言えます。

また、少なくとも、「民泊」の形式で運用することは、
　マンションに管理規約に抵触する可能性
がある他、
　マンションのセキュリティー上の問題
　他の住民が迷惑に感じる
　室内の設備の破損などのリスク
などがありますので、避けたほうが賢明と言えます。

以上、購入したマンションを賃貸にする場合の注意点についてでした。