住宅ローンの「本審査」でNGになる3つのケース？！

こんなテーマに関する記事です。

住宅ローンで住宅を購入する際は、基本、下記のフローになります。

しかしながら、稀に、住宅ローンの
　事前審査でOK
で、
　本審査でNGになる
というケースがあります。

その場合の処理としては、通常は、売買契約に、
　住宅ローンがNGの場合の特約条項
が記載されていますので、その内容に従って、
　売買契約自体を白紙解除
することとなります。

そうなると、結局は、売買契約の行為自体が無駄になってしまいます。
もちろん、売買契約時に支払った手付金は返金されますが、できればその前に、
　どのような場合に、住宅ローンの「本審査」でNGになるのか
を把握して、それを避けるようにしたほうが良いと言えます。

本審査でＮＧになる主な原因としては、
　・事前審査と本審査の期間に、借主の返済条件に変化があった
　・団体信用生命保険（団信）の条件に合わなかった
　・事前審査と本審査で内容に異なる点があった
ということが考えられます。

※本審査がNGだった場合でも、金融機関は、基本、その理由を開示してくれませんので、正確な理由はわかりません。

各内容について、下記にみていきましょう。

【本審査NGにより契約解除の注意点】

住宅ローンがNGの場合の特約条項には、
　その通知の期限設定
がなされています。
ですので、
　その日程までに、本審査のNGにより売買契約自体を白紙解除にする旨の連絡
を行うことが必要となります。
その日程を超えてしまうと、契約書上、違約扱いになってしまいます。

特約条項に記載する日程は、本審査の日程を考慮して、余裕をもって設定する必要があります。

本審査でＮＧになる主な原因

本審査でＮＧになる主な原因について、その内容について下記に説明します。

事前審査と本審査の期間に、借主の返済条件に変化があった

借主の「返済条件」の変化とは、
　返済比率
が変化したことを指します。

具体的には、例えば、事前審査の後に、別の借入、例えば、
　車のローン
や、
　その他、毎月支払いが発生するような借入
をしてしまうと、
返済比率の計算根拠が変わってしまう
ということになります。

結果、本審査でNGとなる原因となる可能性があります。

【補足】返済比率とは、

住宅ローンの審査の際には、
　ローンが返済できそうか？
という点を、
　年間の収入に対する、年間の返済額の比率
でチェックします。
この比率が、「返済比率」となります。

年間の収入は、
　源泉徴収票に記載されている額面の金額
から、
　ローンなどがある場合は、その年間の支払い総額を引いた額
で計算します。

返済比率は、金融機関や、住宅ローンの種類（一般の金融機関とフラット35利用の場合）で異なってきます。

例えば、フラット35の場合、
　年収400万円未満の場合：返済比率30%以下
　年収400万円以上の場合：返済比率35%以下
となっています。
（フラットの場合は、一般の金融機関より緩い設定になっています。）

返済比率の注意点

返済比率を計算する際の
　収入
は、上記にも記載したように、現在、ローンなどの毎月返済が必要な借り入れがあると、その年間支払い額を差し引いた金額で計算します。

ですので、上記にも記載したように、事前審査後に、
　何かのローンを組んでしまう
と、
　返済比率の数値が変動してしまう
ということになり、結果、審査NGになるリスクが生じます。

車のような金額が大きいものはもちろん、例えば、携帯電話の分割払いといったケースでも、返済比率に影響がでますので、極力、避ける必要があります。

団体信用生命保険（団信）の告知事項

住宅ローンの本審査の際には、
　団体信用生命保険（団信）のチェック（健康状態の告知）
があります。

内容的には、対象となる疾病に関して、
・最近３ヵ月以内に医師の治療・投薬を受けたことがあるかどうか
・過去３年以内に手術を受けたことまたは２週間以上にわたり医師の治療投薬を受けたことがあるかどうか
といった事項の確認があります。

これらに該当した場合、
　団体信用生命保険（団信）
の手続きができずに、結果、本審査がNGとなります。

ちなみに、ここで虚偽の申告をすると、
　万が一の際に、保険がおりない
ということに加え、
　詐欺に問われる
という事態に発展する可能性もありますので、注意しましょう。

この団体信用生命保険（団信）に関しては、事前審査の際には確認されません。

ですので、3年以内の疾病で該当するような場合は、
　物件探しを検討する段階
で、事前に、金融機関で相談されることをお勧めします。

条件が若干緩い、「ワイド団信」を選択して対応できる可能性もあります。
あるいは、
　フラットの団信なし
で対応するという方法もあります。

下記ページに関連情報を記載しています。

事前審査と本審査で内容に異なる点があった

事前審査と本審査の申告内容に、相違があった場合、本審査でNGになる可能性が高くなります。
つまり、虚偽申告を疑われてしまうという状態になります。
ですので、申告内容は、正確に記載する必要があります。

また、事前審査後に、転職することも、申告内容の変更となります。
その場合、転職をすることでの収入の変化もさることながら、金融機関の住宅ローンの条件である、
　正社員になって1年（あるいは3年）
という項目を満たさなくなってしまいます。
（正社員になってからの年数条件は、金融機関によって異なります。1年以上という条件が一般的です）

転職の予定がある場合は、注意が必要です。

【補足】住宅ローンの金額の減額や条件付きのケース

本審査の結果、借入できる金額が、
　申請した金額から「減額」される場合
もあります。
この場合、金融機関から、減額理由は開示してくれません。

また、「条件付き」というケースもあります。
具体的には、住宅ローンを借りる為に、
　事前に、現在の〇〇のローンを完済すること
といった内容の条件がつくようなケースの場合です。

少なくとも、
　借入希望金額は、返済比率の上限いっぱいに設定するのではなく、なるべく、余裕をみた金額で設定
したほうが良いといえます。
そうすることで、結局、ローン返済時の負担も少なくなります。

ただ、審査自体は、最終的には、金融機関の判断となりますので、本審査がＮＧになるリスクがなくなる訳ではありません。

まとめ

マンションの売買契約後に、
　本審査でＮＧ
になってしまうと、実際、ショックが大きいです。

ですので、少なくとも、リスクを軽減する為に、上記に記載したように、　
　・事前審査後、住宅ローンの実行までの間は、他の借り入れ（ローン）はしない。
　・事前審査および本審査の書類に記載する内容は、齟齬や間違いが無いように、正確に記入する。
　・団体信用生命保険（団信）の告知事項の対象となる疾病で不安がある場合は、物件探しを始める前に、金融機関に相談する。
といった点には注意しましょう。

実際、本審査でＮＧになるケースは、割合的にはかなり少ないのですが、可能性としてはあります。
ですので、懸念点などがあれば、事前に金融機関に相談するようにしましょう。

以上、住宅ローンの「本審査」でNGになる3つのケースについてでした。