マンション購入の際にチェックすべき行政情報

こんなテーマに関する記事です。

マンションの購入を検討する際に、そのエリアについて、
　行政が提供している情報
も大変貴重な情報になります。

基本的な情報としては、

・用途地域
・計画道路
・ハザードマップ
・土砂災害危険箇所

があります。

また、国土交通省の
　・昔の航空写真
も参考になります。
それぞれについて説明していきます。

用途地域について

そのエリアの情報を確認する際の最初の事項は、
　用途地域
に関することになります。

用途地域とは、

都市計画法の地域地区のひとつで、その土地の用途の混在を防ぐことを目的として設定されている。
住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など13種類がある。

(Wikipedia)

とあります。つまり、
その地域がどのような用途で使用されるかを行政が定めている
のです。

住居（マンション）が建設できる用途は、
　　・住居系の用途地域
　　・商業系の用途地域
　　・工業系の用途地域のうち、工業地域、準工業地域
になります。

工業地域には、住宅は建てられないようにも思いますが、住宅を建ててもOKです。
例えば、臨海エリアのタワーマンションは、工業地域に建っているケースも多々あります。
（但し、工業専用地域は、住宅NGです）

また、高さ制限については、
　　・第１種低層住居専用地域
　　・第2種低層住居専用地域
は、10mまたは12mで設定されています。
ですので、それらの地域には、実際、3階建てまでの低層マンションが建つことになります。
※イレギュラーなケースとしては、傾斜地などの場合、半地下部分を1階として建てるといった場合もあります。その場合は、4階建てになります。

また、高度地区という指定のあるエリアは、都市計画によって定められている場合があります。
また、斜線制限という建物の影による高さ等の規制があります。

近隣の用途地域の内容により、どの程度の規模の建物が建つかどうかの目安がわかります。

この用途指定により、建物の
　建蔽率
　容積率
などの規制もあります。

用途地域は、市町村で確認できます。
ホームページで公開している市町村もあります。

ホームページでチェックできる画面は、概ね、下記のような画面になっています。
住所を指定して、地図を表示させると、左側に、
　用途地域等
の情報が表示されるようになっています。

画像引用；都市計画情報等インターネット提供サービス
https://www2.wagmap.jp/tokyo_tokeizu/Portal

計画道路

計画道路は、「都市計画道路」の略で、
　都市計画法に基づく道路を拡張や延長する計画が決定している道路
のことです。

その種類は、下記があります。
　・自動車専用道路
　・幹線街路
　・区画街路
　・特殊街路
　・駅前広場（道路の一部として整備される広場）

計画道路には、
　・事業への着手時期が未定の「計画決定」
　・着手が決定している「事業決定」　
があります。

計画道路のエリアは、地下や3階建てはNGとなっていますので、マンションが計画道路のエリア内にあることは、ほぼ無いといえます。

ただ、近隣に計画道路があると、将来、騒音などの影響がでる可能性もあります。
計画道路は、行政でも確認できます。
実際は、計画のみで着手は全く未定の場合も多くあります。

ハザードマップ

ハザードマップは、
　自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化した
ものです。

浸水などの場合、低い土地では被害が生じやすい為、
　〇〇川が氾濫した場合、何m程度の浸水になるか
などが記載されています。

浸水でタワーマンションの地下設備に影響がでたケースもありますので、要注意です。

また、「土砂災害危険箇所」や「急傾斜地崩壊危険区域」に指定されているエリアもあります。
そういったエリアに建つマンションは資産価値にも影響がでてきますので要注意です。
ハザードマップや危険地域は行政の窓口で確認できます。また、ホームページでも確認できる場合もあります。

昔の航空写真

国土交通省の
　「地図、航空写真閲覧サービス」
というサイトで、昔の航空写真が確認できます。

（写真；地図、航空写真閲覧サービスより引用）

昔、沼だったりすると、周辺の地盤が緩い可能性があります。
マンション自体は、地盤が緩い場合は、通常、固い地盤まで杭を打ちますが、周辺が液状化してしまうと、インフラに影響がでる可能性もあります。

いずれにしても、昔、どんな風だったかを確認してみるのに、便利です。

さいごに

上記にあげたような情報は、基本、不動産会社で調べますし、また、売買契約前には、詳細に確認をします。
ただ、詳細な説明は、売買契約の際に行われることになりますので、タイミングとしては、遅くなってしまいます。

ですので、できれば、
　事前に、行政の情報を直接チェックされること
をおすすめします。

特にハザードマップの情報（災害に関する情報）は、リスクもあり、また、マンションの資産価値にも関わってくることになりますので、重要度が高いと言えます。

以上、チェックすべき行政情報の説明でした。