瑕疵担保保険という住宅用の保険があると聞いたのですが、加入手続きをしておいたほうがいいのか知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションの瑕疵担保保険に関しては、以前は、物件によっては、住宅ローン減税の関係で手続きしたほうがよいケースもありました。
現在は、新耐震であれば住宅ローン減税の対象となっていますので、そういって意味では、マンションの瑕疵担保保険のニーズは低くなっているものの、物件に不具合があった場合の保証などの点で、検討する価値はあります。
中古マンション購入時の
瑕疵担保保険
については、はいっておいたほうがよいかどうかについては、結論から言いますと、
・不具合があった場合の保証
・登録免許税の軽減との関係
で判断すると良いといえます。
※補足
2022年の税制改正以前は、
築25年を超えるマンションは、住宅ローン減税（控除）の対象外
で、その際に、瑕疵担保保険の手続きをすることで、その対象になっていました。
2022年の税制改正後は、
新耐震マンション（1981（昭和56）年6月1日以降の建築確認）が、住宅ローン減税（控除）の対象
となりましたので、住宅ローン減税を目的として瑕疵担保保険にはいる必要はなくなりました。
下記にその内容をみていきましょう。
瑕疵担保保険とは？
瑕疵担保保険とは、
住居の主要な部分の瑕疵（不具合）があった場合に、保険が適応される
というものです。
住宅瑕疵保険、あるいは、 瑕疵保険と呼ぶ場合もあります。
マンションの場合、戸建て住宅と比べて、構造的にはしっかりしていますので、上記の目的からすると、その必要性は薄いのです。
ただ、念のため、瑕疵担保保険にはいっておくという選択肢はあります。
その場合、調査や、保険の費用はかかりますが、
築25年を超える新耐震のマンション
であれば、
登録免許税の軽減
というメリットは、あります。
ただし、金額的な、メリットは大きくはありません。
※瑕疵担保保険には、内容によっては、配水管についても、対象となります。
設備面での不安がある場合は、手続きをしておくと安心です。
あるいは、物件によっては、「瑕疵担保保険つき」になっているものもあります。
瑕疵担保保険は、国土交通省の指定した保険法人が扱っています。
各保険法人は、国土交通省の下記ページに記載されています。
登録免許税について
マンションを購入した際に、
所有権の移転登記
を行いますが、その際に、登録免許税という費用が発生します。
この登録免許税に関しては、マンションの場合、築25年以内であれば、
軽減措置
を受けることができます。
ただ、築25年を超えるマンションで、新耐震基準であれば、
瑕疵担保保険に入ることで、軽減措置の対象
となります。
軽減措置の内容としては、国税庁のページをみると、下記内容となっています。
所有権の移転登記（マンション）
本則 ；２％
一般住宅；0.3％
軽減措置；0.1％
この％は、行政で設定している建物評価額に対しての割合になります。
ですので、売買価格ではありません。
建物評価額は、固定資産税などの計算のもとになる数字で、通常は、売買相場より低い数字になります。
例えば、3,000万円の住宅（建物評価額400万円）の場合をみてみると、
本則 ；8万円 （２％）
一般住宅；4千円（0.1％）
となり、7.6万円の差となります。
※上記の一般住宅は、
住宅用家屋の所有権の保存登記の税率の軽減（租税特別措置法第72条の２）
又は
住宅用家屋の所有権の移転登記の税率の軽減（租税特別措置法第73条）
を適用した場合とありますので、認定住宅や、新築マンションの場合などになります。
登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（国税庁）
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/0020003-124_02.pdf
瑕疵担保保険の注意点
旧耐震の建築物は、対象外になります。
1981（昭和56）年5月31日以前に建築確認がなされたマンションは、「旧耐震」となり、瑕疵担保保険にははいれませんので、注意が必要です。
瑕疵担保保険は、「新耐震」（ 1981（昭和56）年６月1日以降の建築確認 ）が対象となります。
事前に調査がある
瑕疵担保保険にはいる為には、事前に調査が必要になります。
また、なにか不具合があった場合は、それを修繕した上で、再調査が必要となります。
調査するにあたっては、売主側の承諾も必要となります。
費用が発生する
保険費用とあわせて、調査についても費用が発生します。
下記のアットホーム窓口の場合、1年間の保険で、75,000円～となっています。
保険期間が1年の場合でも、
住宅ローン減税の初年度に手続きで、瑕疵担保保険の書類も提出する
ことで、その後、10年間の対応ができます。
参考；アットホーム
建物状況調査/既存住宅瑕疵保証・保険サービス 耐震診断／耐震基準適合証明書発行サービス
スケジュール
保険の調査でOKがでて、保険の申請をしますが、物件の決済までに保険証書の発行ができるようにスケジュールを組む必要があります。
さいごに
2022年の税制改正で、住宅ローン減税の要件のひとつが、
新耐震の建築確認を取得した物件
となり、従来より緩和されました。
ですので、これまで、
築25年以上の物件の場合、瑕疵担保保険の手続きを行って、住宅ローン減税の対象とする
という点に関しては、必要性がなくなりました。
ですので、基本、瑕疵担保保険の本来の目的である、
住宅の瑕疵を保証する
ということに関して、必要性に応じて判断するということになります。
また、瑕疵担保保険の費用も発生しますが、登録免許税の軽減というメリットもあります。
以上、瑕疵担保保険についての説明でした。
