中古マンション購入時の「諸費用」で、軽減できる項目はあるのか？

こんなテーマに関する記事です。

中古マンションを購入する際は、その物件そのものの価格以外に、いわゆる、
　諸費用
が必要となってきます。

なるべく費用をおさえたいところですが、諸費用の内訳として、
　軽減できない項目
と
　軽減できる項目（軽減できる可能性のある項目）
があります。

諸費用の項目ごとに、下記に順に説明していきます。

マンション購入の諸費用

■住宅ローン関連の費用
・銀行への手数料
・銀行との住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）に貼る印紙代
・保証会社の費用

■物件の登記に関する費用（司法書士さんが対応）
・所有権移転の為の登記に関する費用（登録免許税）
・抵当権設定の為の登記に関する費用（登録免許税）
・司法書士さんへ支払う費用

■不動産会社への仲介手数料
・物件価格の３％＋6万円＋消費税

■火災保険
・住戸への火災保険

■その他
・売買契約書に貼る印紙代
・日割り清算
　　固定資産税、都市計画税
　　管理費、修繕積立金

住宅ローン関係の諸費用

金融機関と住宅ローンの契約を取り交わす際の、
　手数料
　印紙代
については、決められた費用を支払う必要がありますので、軽減はできません。

また、保証会社への保証料については、
　現金での支払い
　もしくは、
　金利上乗せ
のどちらかの選択になります。
現金での支払いを選択した場合は、金利負担分が軽減できると言えます。

物件の登記に関する費用（司法書士さんが対応）

登記に関する費用は、
・登録免許税；所有権移転の為の登記と、抵当権設定の為の登記（行政機関へ支払う実費）
・司法書士さんへ支払う費用
とに分かれます。
司法書士さんからも見積りは、それらを合わせたもになります。

登録免許税について

登録免許税自体は、
課税標準 × 税率
で決まっていますので、このルールを変更することはできません。
ただ、物件によって、税の軽減措置が受けられます。
条件的には、下記内容となります。

・自分が住むための住宅であること
・登記簿上の床面積が50㎡であること
・ 新築または取得してから1年以内に登記
・発行される住宅用家屋証明書が必要
・建物が中古の場合は、築20年超の非耐火建築物（たとえば木造の一戸建て）、築25年超の耐火建築物（たとえばマンション）の場合は「耐震性を有することの証明書」が必要

通常の住宅用の物件の場合、上記条件に該当すれば、軽減措置をうけることができます。
司法書士さんの登録免許税に関しての見積りが、下記を踏まえた軽減措置を前提にした数値になっているかの確認は必要です。

ここで注意が必要なのが、
築25年超の耐火建築物（たとえばマンション）
の場合です。

この場合も、
「耐震基準適合証明書」または、「既存住宅売買瑕疵保険」があれば、対象となります。
但し、それらは、調査が証書の発行が必要となり、費用もかかってきます。

司法書士さんへ支払う費用について

司法書士さんへの報酬については、依頼する司法書士さんによって料金体験が異なります。
通常は、仲介する不動産会社が手配します。
また、売主さんに住宅ローンの残債がある場合は、売主さん側の登記の関する手続きが必要な為、売主側の不動産会社が手配します。

平均的な報酬であれば問題ないですが、高額なようでしたら、費用面の相談をしてみてもよいかもしれません。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社への仲介手数料は、宅建業法で、その上限が、
　物件価格の３％＋6万円＋消費税
と決まっています。
最近は、仲介手数料を低く設定している不動産会社もありますが、そういった会社の場合、サービスの品質にバラつきのある場合もあります。しっかりと対応してくれる会社か、もしくは、仲介手数料が安いだけの会社かと見極める必要があります。

現実的には、マンションは高額なお買い物だけに、規定の仲介手数料を払ってでも、しっかりとした対応をしてくれる、信頼できる不動産会社に依頼したほうが良いと言えます。

火災保険

火災保険は、プランの内容によって、価格差がでてきます。
保険金額にもよりますし、また、保険会社によってだいたい、3タイプを提案する場合が多いです。
（エコノミーなプラン、標準のプラン、グレードの高いプランといった内容）
ただ、マンションの場合は、戸建住宅に比べて、かなり低い金額にはなります。
また、地震保険や家財保険の有無でも、費用がかなり変わってきます。

その他

下記項目に関しては、基本、費用の軽減はできません。

・売買契約書に貼る印紙代
・日割り清算
　　固定資産税、都市計画税
　　管理費、修繕積立金

さいごに

諸費用に関しては、いくつかの項目で、軽減できる要素があります。
特に、登録免許税に関しては、築年数によって軽減対象の条件がかわってきますの、物件を選ばれる際も、意識しておかれると良いと言えます。

以上、マンション購入費用　削減できる項目はあるのかについての説明でした。