2020年４月１日の改正民法で定められた、
「契約不適合責任」
の内容について知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
「契約不適合責任」とは、2020年４月１日の改正民法により定められた考え方になります。
従来の「瑕疵担保責任」とは、その考え方に違いがあります。
ここでは、その内容についてわかりやすく説明しています。
契約不適合責任という言葉を聞かれたことはありますでしょうか？。
あまり聞きなれない言葉だと思いますが、不動産の取引では、
重要なワード
となります。
これは、
2020年４月１日に改正民法
があり、そのことに関係して、不動産を取引する上でも重要な事項となっています。
この改正は、120年ぶりの大改正となっています。
結論からいうと、民法の改正前と比較すると、マンションの取引においては、
「買主に有利な内容」
となっています。
建物に不具合がある場合には、「契約不適合責任」の解釈に基づいて対応します。
マンションの買主側にとっても、重要な事項となります。
ただ、注意点もありますので、下記に順に説明していきます。
契約不適合責任とは、
そもそも契約不適合責任とは、どういう意味合いのものなのでしょうか。
契約不適合責任の「契約不適合」とは、
「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」
という主旨になります。
マンション取引の契約を事例にした場合、
購入したマンションの目的
に照らし合わせて解釈することになります。
その場合、
「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」場合の責任を問う
といった意味合いを具体的にみていきますと、
目的物；取引の対象となるマンション
種類 ；通常は、居住用のマンション
品質 ；居住に際しての品質
数量 ；通常は、1住戸
となります。
ですので、実際には、
居住に際しての品質について、適合しない場合
に関して、その責任を問うというものという解釈ができます。
但し、常識に照らし合わせて、
軽微な不具合
は、対象としません。
あくまで、居住するにあたって、それを阻害するような要因があれば、その対象となるという意味合いになります。
そして、契約不適合があった場合の責任は、売主側にあるということになります。
契約不適合の責任は、売主側にあるという解釈になります。
但し、後述するように、契約書への記載内容によっては、
免責となる（責任を免れる）
場合があります。
契約不適合責任と瑕疵担保責任との違い
契約不適合責任の意味合いを理解する為に、
従来の瑕疵担保責任での対応との比較
でみていきましょう。
民法改正以前は、住宅の不具合に関して、売買契約上の責任については、
瑕疵担保責任
というもので、売主の責任の所在を明記していました。
瑕疵とは、不具合や欠陥という意味です。
民法改正後は、不動産に取引における瑕疵担保責任から、契約不適合責任に考え方が変ったということになります。
考え方の違い
参考までに、瑕疵担保責任との違いに関して説明します。
「隠れた瑕疵」とは、売買契約の時点で、
売主も知らなかった事柄
のことを言います。
例えば、戸建て住宅の場合は、売主が気が付かないシロアリ被害や、雨漏りなどの場合があります。
そういった場合は、期間の制限を設けて、売主の責任を問うということになっていました。
また、この瑕疵担保責任は、任意規定との解釈の為、免責で、売主の瑕疵担保責任を制限することも可能となっていました。
それに対して、契約不適合責任は、
居住の用に適しているかどうか
という点が焦点になってきます。
もちろん、軽微なものは、その対象とはなりません。
例えば、マンションを購入後、居住するのに不具合となるような大きな欠陥があった場合、売買契約の目的に適合しないとう解釈になります。
ただ、実際問題、マンションの場合、戸建てと比べて、雨漏りやシロアリなど、居住の適さないような重大な問題があるリスクは少ないと言えます。
しかしながら、古いマンションや団地など、壁からの雨浸みや水道管の不具合といった問題がある可能性もゼロではありません。
実行できる期間の違い
実際に、購入した際のマンションに不具合があった場合、それらを実行する際の
期間
についても、下記の違いがあります。
瑕疵担保責任
「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない」
契約不適合責任
「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知」し、
権利行使ができなくなる期間としては、
「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき」
「権利を行使することができる時から10年間行使しないとき」
となります。
実行方法の違い
物件に不具合があった時に、責任の請求の方法にも下記の違いがあります。
・瑕疵担保責任；契約解除、損賠償請求
・契約不適合責任；契約解除、損賠償請求、完全履行請求、代金減額請求
瑕疵担保責任から、契約不適合責任に変更となり、結果的に、買主有利な内容となっています。
物件に不具合があった場合
購入を検討している物件に不具合がある場合は、仲介を行う不動産会社は、
買主側に、事前に説明する
とともに、
契約書面にも、不具合のある個所は、記載する
といったことが必要になります。
また、売主側は、事前に、不動産会社に不具合の内容を伝える必要があります。
実際、マンションの場合は、戸建て住宅に比べると、建物の傾きや雨漏りなどのリスクは少ないと言えますが、物件によっては、
壁や、窓枠からの雨浸み、配管の不具合
のリスクや、設備の不具合もあります。
【参考】家屋調査（インスペクション）について
物件に不具合がないかどうかについて、不安な場合は、
家屋調査（インスペクション）
されている物件だと安心です。
事前に、専門家に調べてもらって、報告書を提出してもらい、売買契約の取り交わしの際も、その書面を添付します。
家屋調査（インスペクション）は、売主側で実施することが多いですが、売主の確認がとれれば、買主側の費用負担で行うケースもあります。
家屋調査（インスペクション）を依頼する際は、
既存住宅状況調査技術者の資格者
に依頼しましょう。
また、事故物件や、周辺環境に関する「告知事項」については、売主からの申告が無いと、把握できません。
もっとも、告知事項を伝えていないようなケースでは、売主側の告知違反となり、責任を問われることになります。
契約不適合責任を免責することもできる
契約不適合責任は、売買契約上、
免責する
ということもできます。
これは、従来の瑕疵担保責任と同様です。
免責とは、
責任を問わない
という意味合いです。
ですので、契約不適合責任を免責するとは、
契約不適合において、売主側の責任を問わないといった内容とする
ということになります。
あるいは、期間を設定して売主の責任を免責とするといった内容を盛り込む場合もあります。
これは、契約不適合責任が任意規定であり、契約不適合責任を免除する特約も基本的には有効という考え方に基づいています。
また、実際の不動産の取引上も、免責に関する内容を記載しない場合は、、
売主が、最長10年間、責任を負う可能性が生じる
ということになります。
従来の瑕疵担保責任についても任意規定であり、同様に、通常は、期限の制限や免責を設けていましたので、
契約不適合責任に関しても、免責の条件をつける
ということについても、従来の慣習から見て、自然な流れとも言えます。
契約不適合責任の免責の例外
下記の場合は、契約不適合責任の免責が無効になります。
宅建業者が売主で、買主が個人の場合
例えば、不動産会社が売主の物件の場合、宅建業者が売主となりますので、
購入したマンションに関して、居住するのに不具合がある状態
だった場合は、その事業者は、
契約不適合責任
を問われることになります。
こういった場合、契約不適合責任を免除する特約は無効とされます
この責任を免れることはできませんので、万が一、売買契約に
契約不適合責任の免責
の記載があったとしても、無効となります。
このような記載をする業者には、注意が必要と言えます。
また、宅建業法で、
契約不適合が存在することを通知する期間を、目的物の引渡しから２年以上としなければならない
と決められていますので、その期間が、２年未満の場合の特約も無効となります
売主の告知違反
物件に不具合があり、売主が契約内容に適合しないことを把握しているにも関わらず、
売主が、買主にその内容を告知しなかった場合
は、売買契約書に契約不適合責任の免責の記載があっても、売主に責任が生じます。
補足
契約不適合責任に関して、仲介をした不動産会社の責任はあるのか？、という問題があります。
結論としては、基本、
契約不適合責任は、あくまで、売主買主間の問題なので、その責任は、当事者である売主が負う
というとらえ方になります。
ですので、契約不適合責任自体については、原則、仲介した不動産会社は責任を負わないという解釈になります。
つまり、「売主が隠していたこと」は、不動産会社としても、買主に伝えようがないということです。
但し、不動産会社が、「本来、告知すべき事項を告知していなかった場合」（知っているのに買主に伝えていなかった場合）は、当然、
不動産会社も「告知義務違反」に問われる
ということになります。
参考；契約不適合責任免除特約について
契約不適合責任免除特約、瑕疵担保責任も含めた詳細については、下記サイトが参考になります。
■不動産売買契約と契約不適合責任免除特約（住宅金融普及協会）
■瑕疵担保責任から契約不適合責任へ（住宅金融普及協会）
さいごに
マンションを購入する際には、
その物件に不具合がある、あるいは、購入後に不具合が見つかった場合の責任
がどうなっているのかは、非常に重要なポイントと言えます。
物件の中には、
契約不適合責任免責
や
設備修復義務免責
といった内容で、売主の責任を免責に設定している物件もあります。
そういった物件の購入を検討する場合は、
免責条件がついている物件であること
を前提にして検討することになります。
また、免責がついている物件の場合は、売買契約の書面上も、その内容が記載されることになります。
いずれにしても、マンションの購入を検討される際には、上記の契約不適合責任の意味合いを念頭において、物件の条件面を確認することが大切と言えます。
そういった意味では、 買主側の不動産会社の担当者が、マンション売買の見識や経験が深いと、適切なアドバイスをもらえることが期待できます。
不動産購入時には、
不動産会社選びが大切。
しかしながら、不動産ポータルサイト（アットホームやスーモなど）に掲載している物件の掲載元の不動産会社の担当者も、実際のところ、レベルの差があります。
ただ、通常、ネットに掲載している物件は、その掲載元以外の不動産会社でも、 買主側の不動産会社という立ち位置で、仲介することができます。
通常、不動産の情報サイトに物件を掲載している不動産会社以外でも、
その物件を扱うこと
ができます。
信頼できる不動産会社を選ぶということに関連して、最近は、
宅地建物取引士資格のあるエージェント
から、具体的な「物件提案」を無料で受けることのできるサービスもあります。（提案型の物件探しサービス）
下記のサービスでは、依頼するエージェントを、実績や専門性をチェックして選ぶことができるほか、
・提案を「無料」でうけることができ、相談も「無料」
・ユーザーが許可するまでは匿名での提案依頼、相談が可能
・匿名での相談なので、営業電話などの煩わしさがない
ということで、利用者が増えています。
ただ、対象エリアが、現状、首都圏、関西圏（大阪府、兵庫県）、東海圏（愛知県、三重県）になっています。
エージェントを選んで、無料で「物件探しの提案」をしてくれるサービスです。
匿名で利用できますので、安心です。
営業電話などの煩わしさもなく、無料ですので、対象のエリアにお住まいの方は、サービスを受けてみられてはいかがでしょうか。
【株式会社Terass Terass Offer】不動産の購入を検討されている方の会員登録。
以上、「契約不適合責任の免責」と記載のあるマンションとは？！、についての説明でした。
