マンション売却の際の「仲介契約」の種類（２プラス１）

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マンションの売却を検討する際には、通常は、
　不動産会社に仲介
を依頼することになります。

その際に、
　仲介の契約（媒介契約）
を取り交わします。

その仲介の契約（媒介契約）には、大きくは、
　一般媒介契約
と
　専任媒介契約
の２種類があります。

また、専任媒介契約には、専属専任媒介契約というものもあります。

結論、どのタイプの契約がいいのか？については、
　信頼できる不動産会社と、「専任媒介契約」を取り交わすこと
が良いと言えます。

ちょっと細かいお話しになりますが、下記に順に説明していきます。

一般媒介契約と専任媒介契約の違い

一般媒介契約と専任媒介契約の大きな違いとしては、
　・一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる
　・専任媒介契約は、仲介を依頼する不動産会社は、1社のみ
という点があります。

また、その他に、下記の違いがあります。

■専任媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）
　・レインズという不動産会社間のデータベースへの登録の義務付けがある
　・売主への報告義務がある
　・媒介契約の期間は3カ月以内

■一般媒介契約
　・レインズ登録の義務付けはない（登録自体は、可能)
　・売主への報告義務は任意
　・媒介契約の期限の制約はない（3ヵ月を推奨）

一般媒介契約と専任媒介契約のどちらがいい？

どちらがいいにか？という点では、一見、
　複数の不動産会社に仲介の依頼ができる「一般媒介」が良い
と考えがちです。

しかしながら、
　昔は、一般媒介契約で、複数の不動産会社に仲介の依頼するということも、効果があった
という状況でしたが、現在では、
　その効果は、あまり期待できない
と言えます。

その理由は、
　レインズという不動産間のデータベース
があるからです。

仲介の依頼を受けた不動産会社が、このレインズに物件を登録することによって、
　それを見た他の不動産会社
も、
　買主側の不動産会社という立場で、営業活動をしてくれること
が期待できます。
からです。

このレインズというしくみがなかった時代は、確かに、
　実質、仲介を依頼した不動産会社でしか、買主を見つけることができなかった
という状況でしたので、
　複数の不動産会社に仲介の依頼をすること
にも意味がありました。
それに対し、現状では、「専任媒介契約で1社のみに仲介を依頼」しても、大きな違いはないと言えます。

ただ、注意点としては、
　専任媒介を依頼する不動産会社は、信頼できる会社を選定する
ということです。

不動産会社によって、
　得意分野が異なっていたり（賃貸をメインにしている会社もある）
あるいは、
　対応品質のレベル差
があったりしますので、いかに、売買の実績や見識のある会社を選ぶかということがポイントになってきます。

ちなみに、媒介契約は、基本、3カ月ですので、事前い不動産会社に通知をして、不動産会社を変更することも可能です。

専任媒介契約と専属専任媒介契約について

専任媒介契約には、通常の専任媒介契約の他に、
　「専属専任媒介契約」
という種類があります。

主な違いとしては、「売主が自分で買主を見つけてくること」に関して、
　専任媒介契約　　；OK
　専属専任媒介契約；NG
となっている点にあります。

つまり、
　専属専任媒介契約のほうが、売主側に対するしばりがある
という解釈になります。

しかしながら、実際は、売主が自分で買主を見つけてくることは、稀です。
ただ、仮に、売主が自身で買主を見つけてきて、直接取引をした場合には、不動産会社に、
　仲介手数料
がはいらないことになります。

ですので、お金にシビアな不動産の場合、仲介手数料がはいらないというケースを避けたい為に、
　専属専任媒介での契約を提案する
ということになります。

どの種類の媒介契約を提案するかは、
　その不動産会社の方針
によります。

いずれにしても、
　専属専任媒介での契約を勧める不動産会社
の場合は、その理由をしっかりと確認してから判断したほうが良いと言えます。

そういった面も含めて、不動産選びの際は、複数の不動産会社の対応をみて、
　信頼できそうな不動産会社かどうかの選定
をされることをお勧めします。

さいごに

媒介契約の種類は、３つありますが、実務的には、
　信頼できる不動産会社と専任媒介契約を取り交わす
という選択が良いと言えます。

また、信頼できる不動産会社を選ぶ為には、
　複数の不動産会社
からの、売却に関する提案（査定や売却活動）を比較検討して選定されることをおすすめします。

媒介契約の種類に関しては、２０２３年のデータでは、下記の数値となっています。

データ引用；公益財団法人不動産流通推進センターの2023 不動産業統計集
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202309/202309_3ryutsu.pdf

資料では、仲介の他、「売主が直接販売する場合」や、「売主の代理での販売」も含めた数値になっています。
一般媒介も結構多い、というデータになっています。

いずれにしても、どの形式の媒介契約にするかは、最終的に売主さんが決めることになります。

【参考】国土交通省から、各媒介契約書面のひな形が開示されています。
　　＞　宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款(国土交通省)

以上、マンション売却の際の「仲介契約」の種類についての説明でした。