マンションの売却の際に、
物件の不具合
については、どのようにすればよいのか知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションの売却時に、物件に不具合がある場合は、明確に伝える必要があります。
マンションの場合、戸建物件に比べると、
主要な部分の不具合（瑕疵）
は、ほとんど無いといってよいでしょう。
戸建物件の場合は、
傾き、雨漏り、シロアリ被害
といった主要な部分の瑕疵がある可能性があります。
ただ、マンションの場合は、そういった不具合の可能性は少ないものの、築年数が古い物件の場合、
配水管の不具合、
や、
設備面の不具合、
あるいは、場合によっては、
外壁のクラックや窓枠からの雨浸み
といった可能性があります。
その他に、稀に、
事件、事故のあった物件
もあります。
マンションの売却の際には、こういった不具合がある場合、売主側は、
買主に伝える
とともに、
売買契約書にも、その旨を記載する
ということが必要となります。
そうしないと、物件の引き渡し後に、それらが判明した場合、
売主の責任に問われる
ということになります。
ですので、不具合を隠さずに、開示することが、結果的に、
売主側のリスクを回避する
ということにつながるということになります。
下記に順に説明していきます。
売主の責任範囲
以前、古いマンションの売買したの際に、
過去に、窓枠からの雨浸みが発生していた物件
があり、その際、売主側が、
過去に雨漏れ、雨浸みの履歴は無い
との虚偽の申告をしたことがありました。
売買契約の際にも、売主から買主への告知書にも、売主からの申告もなく、そのまま、売買契約を行い、物件の引き渡しへと進みました。
ただ、数日後に、
窓枠からの雨浸み
が発生して、問合せが入り、事態が発覚したということです。
この場合、
売主側に責任が発生
します。
責任の内容としては、買主から売主への、過去のいずれかの請求に対応するということです。
「損害賠償請求」
「契約の解除」
「履行の追完請求」
「代金減額請求」
上記の場合は、売主は、修繕にかかる費用を負担するということでの対応でした。
このケースでは、最初から、売主が、
窓枠の雨浸みが発生していた物件
ということを告知して、買主も、それを了承した上で、物件を購入すれば、売主は、こういった責任を負う必要もなかった訳です。
不具合を隠して売却してしまったことにより、結果的に、
後で、売主が費用を負担することになった
ということです。
この時の売主は、なんとも、浅はかな考えだったと言えます。
そもそも、買主の立場にたてば、そのような虚偽の申告はできないはずです。
結果、自分も損をするということになった訳です。
ですので、売却時には、
過去に不具合があった場合
は、
正確に買主伝える
とともに、
売買契約書にも、その内容を記載しておく
ということで、結果的に、売主側のリスクを回避することにつながると言えます。
法的な背景
マンションをはじめ、不動産の売買の際の法的な背景で、重要な事項に、
2020年４月１日の改正民法
があります。
この民法改正で、契約不適合責任という概念が取り入れられ、結果的に、
買主有利
となりました。
具体的には、不動産の売買の際に、
その物件が、買主の契約目的に沿っているかどうか
が、重要視されたということになりました。
マンションの場合、
居住を目的
に売買契約を取り交わすことになります。
ですので、
平穏な生活ができないようような状況
の場合、契約目的が達せられないという解釈になります。
その場合、売主側は、
契約不適合責任を負う
ということになり、買主は、売主に対して、
「損害賠償請求」
「契約の解除」
「履行の追完請求」
「代金減額請求」
といった請求を行うことができるというになります。
但し、売買契約書に、
免責の対象
および
免責内容
を記載することで、その箇所についての責任を免れることができます。
（免責とは、責任を免れるという意味です）
ですので、
不具合箇所があった場合に、契約書面にそのことを記載すること
が重要になってくる訳です。
また、売主が認識していない不具合があった場合は、どうなるのでしょうか。
この場合は、
売主が責任を負う期間
を記載することで、対応します。
通常は、引き渡しから3カ月程度の期間を記載します。
契約不適合責任の詳細に関しては、下記ページをご参照ください。
まとめ
マンションの売却において、何か不具合がある場合は、
その内容を告知
して、売買契約書にも、そのことを記載することで、結果的に、
売主側のリスクを回避すること
につながります。
中途半端に隠して、売買契約を取り交わしてしまうと、状況によっては、買主から売主への、
損害賠償請求等
の原因にもなり、結果的に、売主側の損害が広がってしまいます。
買主側の立場からみると、不具合などは事前に把握しておきたい事項なので、それをしっかりと先に伝えることは、理にかなったことです。
下手に隠したりせずに、しっかりと伝えておくようにすることが、結果的に、売主側にとっても得なことになります。
以上、「マンションの売却時の物件の不具合の告知」に関する説明でした。
