中古マンション過去の販売価格を調べると、
同じマンションで、同じような階で、同じような広さ
でも、結構、価格差があったりします。
いくつかの要因がありますので、ケースごとに見ていきましょう。
誰が売主か？
先に、
中古マンションが売りにだされる際のパターン
について、確認しておきましょう。
中古マンションが売りにだされる際、その売主には、２つのパターンがあります。
売主が個人の場合
と
売主が業者の場合
です。
売主が個人の場合
売主が個人の場合が、最も多いパターンです。
そのマンションに、居住中の場合や、既にお引越しされている場合もありますが、その物件に住まわれている個人の方が売主の場合です。
その場合は、個人間売買となり、不動産会社は、その仲介をするというポジションになります。
売主が業者の場合
また、売主が業者の場合は、不動産会社がその物件を買取って、リフォームをして売りに出す場合が多いです。
その場合は、売主が業者となります。
アットホームやスーモ、ホームズなどの不動産ポータルサイトを見ると、「取引態様」の箇所が、
売主
となっている物件がそれにあたります。
売主から直接購入しますので、仲介が間に入りません。
ですので、販売資料に、仲介手数料が発生しない旨が記載されていたりします。
中古マンションの販売価格の決め方
では、販売価格がどのように決められているかをみていきましょう。
販売価格の決め方としては、結論からいうと、
売主さんの判断次第
になります。
下記に順に説明していきます。
売主が個人の場合
最終的には、売主さんが販売価格を決めますが、その際に、
仲介する不動産会社の提案
と
ローンの残債がある場合は、それを加味して検討
することになります。
マンションを売りに出す際は、通常、
・複数の不動産会社に査定を依頼して、
・不動産会社を選定して媒介契約（仲介を依頼する契約）を取り交わし、
・販売価格を決めるという
手順を踏みます。
その際に、売主さんは、不動産会社から、販売価格の設定の提案を受けます。
その提案のまま、販売価格を設定する場合もありますが、売主さんとしては、なるべく高く売りたいという事情もありますので、それらを含めて、検討します。
ただ、実際は、直近の売買相場とあまりかけはなれた価格を設定すると、結果的に成約しないということもありますので、だいたいは、相場に照らし合わせて、価格を決めることになります。
しかしながら、売主さんによっては、
その物件に、絶対の自信をもっている場合
や、
ローンの残債の関係で、高めの価格に設定せざるをえない場合
などもあります。
あるいは、
段階的に価格を調整する前提で、最初は、高めの設定にするようなケース
や、
不動産会社が査定の際に高い価格をだした関係で、その数字にするようなケース
もあります。
そういった場合は、結果的に、相場より高い販売価格になります。
つまり、中古マンションの販売価格の決め方としては、
決まったルールはなく、状況を加味して、最終的には、売主さんの判断で決める
というものになります。
売主が業者の場合
売主が業者の場合については、概ね、
相場にあわせて販売価格を設定する
場合が多いです。
売り主が業者の場合、通常は、
物件をリフォームして販売する
というった場合が多いですので、リフォームされていない物件とくらべて、販売価格自体は高めになります。
ただ、購入してからのリフォーする手間がなくなりますので、その点を踏まえて検討することになります。
また、稀に、リフォーム費用が想定より大きくなってしまって、リフォーム費用を加味しても、
割高かな？
と思えるような物件もあります。
あるいは、
強気の価格設定する場合
もあります。
ですので、
リフォーム済み
の物件に関しては、
どの部分がリフォームされているのか、その内容をしっかりチェックする
ということが重要になってきます。
実際、クロスの張り替えだけで、リフォーム済みが強調されている物件もあります。
（参考）千葉ニュータウン中央エリア 過去の販売価格について
今は、情報が充実しているサイトも多いので、ネットで、過去の販売価格履歴をチェックできたりもします。
参考までに、マンションレビューというサイトでは、閲覧するのに、会員登録（無料）が必要ですが、過去の販売価格の履歴も見ることができます。
マンションレビュー 千葉ニュータウン中央エリアのマンション ▼
また、別記事で、下記ページにも記載していますので、ご参考にしていただければと思います。
千葉ニュータウン 中古マンション（過去の販売価格）
以上、「なぜ、同じマンションの同じような物件でも価格差があるのか」についてでした。