中古マンション選びから購入までのフローとしては、概ね、下記の流れになります。
このうち、
7.売買契約および手付金の支払い
について説明していきます。
マンション購入時のフロー
1.対象物件の条件の検討（エリア、予算など）
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2.マンション情報の収集
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3.気になる物件のチェック
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4.内見の依頼
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5.条件に合う物件の場合、「申し込み」
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6.住宅ローンの事前審査
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7.売買契約および手付金の支払い
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8.住宅ローンの本審査
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9.決済（残金の支払い、物件の引き渡し）
（各項目ごとに、ページを分けて説明しています。）
売買契約および手付金の支払い（千葉ニュータウン中央のマンション）
マンションを買う為の「銀行の事前審査」の承認が出た後は、
売買契約の取り交わし
となります。
売買契約は、いわゆる契約ごとですので、慎重に行う必要があります。
不動産会社の作った契約書の内容を聞いて、署名、捺印するのですが、不動産会社の担当者によっては、説明を簡単に済ませてしまうような場合もあります。
また、そもそも重要なポイントが契約書の中に盛り込まれているかという問題もあります。
上記のような理由で、仲介を依頼する不動産会社は、信用できる先を選ぶ必要があります。
また、売買契約の取り交わしが終わったあとは、
手付金
を売主さんに支払います。手付金は、物件の代金の一部となりますので、「物件の引き渡し、決済」の際には、物件代金から手付金を引いた残金と、固定資産税清算金や管理費修繕積立金などの日割り分をあわせた金額を売主さんに支払う流れとなります。
また、不動産会社によっては、売買契約の際に、
仲介手数料の半金
を依頼される場合もあります。
ちなみに、大手の不動産会社は、大抵、仲介手数料の半金を支払いことになります。
下記に、売買契約のチェックポイントについて、説明します。
売買契約書のチェックポイント
スケジュールについて
売買契約書の取り交わしが終わった後は、
銀行への本審査書類の提出
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融資承認
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銀行との住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）
▼
物件の引き渡し、決済
とい流れになります。
売買契約書には、
・本審査の書類の提出期限
の他、
・融資承認予定日
・決済の期限
に日付が明記されています。
記載されている日付までに、それぞれを行うという意味合いになります。
また、融資承認の期日が融資承認が万が一ＮＧになった場合、売買契約を白紙解除することになりますので、
融資未承認の場合の契約解除期限
も明記されています。
例えば、本審査の書類提出が遅れた場合、スケジュール通りの日程にならないような状況になる可能性もあります。
融資承認がNGの場合、融資未承認の場合の契約解除期限を過ぎてしまうと、
違約金を支払うような事態
になるリスクもあります。
ですので、余裕をもったスケジュールを予め調整して、契約書に記載する必要があります。
また、本審査の結果で条件がついた場合などで、他の銀行で出し直しする可能性も想定してスケジュール設計する場合もあります。
契約書の特約条項について
契約書には、最後に、特約条項という項目があります。
この内容は、売買契約の各条項に優先されます。
例えば、告知事項に関する事柄があった場合に、特約条項欄に明記して、
買主側には、売買契約の際に説明している
こととします。
買主側は、その内容を確認して、契約書に署名、捺印します。
もちろん、設備に関することや、その他の内容の記載もあります。
買主側に有利な内容もあれば、売主側に有利な内容もあります。
ですので、どのような内容が記載されるのか、また、不利な内容が記載されていないか、できれば、事前に確認しておくと良いでしょう。
また、売買契約書とあわせて、物件の内容を説明する
重要事項説明書
というものがあります。
こちらにも、物件に関する状況の詳しい説明がなされており、買主に説明すべき事項が記載されています。
通常、最後の「その他」の欄に、
その物件を購入にするにあたり、注意すべき事項
が記載されています。
物件の環境上、注意すべき事項がある場合も、この欄に記載がされます。
例えば、正面に幹線道路がある場合、騒音、埃などがあることなどです。
あわせて確認しておくと良いでしょう。
違約金について
契約に違反した際は、違約金の額は、通常、
売買代金の２０％
に設定されています。
売買金額が大きいので、違約金の金額も大きくなります。
もちりん、
売主、買主とも同じ金額
です。
契約違反とならないように、
売買契約書に記載されているスケジュール
を十分確認するとともに、
告知事項を含めた記載事項については、理解した上で契約書に署名、捺印をしましょう。
手付金について
手付金は、一般的には、
売買価格の5～10％で設定するケース
が多いです。
大手の不動産会社によっては、手付金の金額の最低限の設定が決められている場合もあります。
ですので、手付金の額が低いと受け付けてもらえないという場合もあります。
また、手付金自体があまりに低い金額だと、そもそも、手付金の意味合いをなさないという一面もあります。
これは、手付金解除の条項にも関係していきます。
売買契約書には、なんらかの事情で契約解除するような場合、
手付金を放棄して売買契約を解除できる旨
の記載があります。
但し、手付金解除には、期限が定められており、通常は、
1週間から10日
の場合が多いです。
実際問題、売買契約までして手付金解除をするケースは、かなり稀になります。
ただ、手付金の金額があまりに低いと、簡単に手付金解除をされてしまう可能性もあるということで、あまりに低すぎる金額は避ける形になります。
もちろん、売主側から手付解除する可能性もあり、その場合は、
受け取った手付金を返金した上で、更に同額の金額を買主に支払う
ということになります。
また、手付金解除に関しては、上記のように期限を設定しますが、注意点としては、
売買契約の「履行の着手」
をした場合は、定められた期間であっても、手付解除ができないという内容になっています。
「履行の着手」という内容は、解釈が曖昧な部分がありますが、
例えば、
売買契約後、売主が物件の引き渡しに向けて、そのマンションから引越しをした、
といったことは、売主が履行に着手したと言えます。
売買契約を取り交わす際には、これらのことも念頭において進める必要があります。
以上、千葉ニュータウン中央のマンション選び！「売買契約および手付金の支払い」についてでした。