マンション売却時の経費について

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マンションの売却時には、
　経費
が発生します。
それらの費用を、売買代金から差し引いた金額が、手元に残ることになります。

経費の内訳は、
　住宅ローンの残債の有無
で、必要となる項目が変わってきます。

また、売却によって利益がでた場合は、
　確定申告の対象
となります。ただ、住宅の住み替えについての控除もありますので、状況に応じての対応になります。

下記に、その内容をみていきましょう。

マンション売却時に、基本、必要となる経費

マンションを売却する際には、基本、下記の経費が必要となります。

仲介手数料

マンションの売却時には、仲介を依頼した不動産会社への
　仲介手数料
が必要となります。

その金額は、宅建業法で上限が定められていて、400万円を超える物件に関しては、
　販売価格×３％＋6万円＋消費税
が上限となっています。

ですので、例えば、3000万円のマンションの場合、
　販売価格×３％＋6万円＋消費税　＝　105．6万円
となります。

この金額は上限なので、この金額を下回る金額でもOKです。
ただ、通常は、この上限での設定が多いです。

収入印紙代

売買契約に貼付する収入印紙代も必要となります。

金額は、
　１千万円を超え５千万円以下の物件
が、軽減税率の適用で、
　1万円の印紙
となります。

収入印紙の金額は、売買価格によってことなってきます。
詳細は、下記の国税庁のHPに記載があります。

その他

既に引っ越し済で、住所変更をしている場合は、
　登記簿に記載の住所と、印鑑証明に記載の住所が異なっている場合
があります。

その際は、登記簿の住所を、変住所に変更してから買主さんへの所有権移転手続きを行うことになります。

ですので、その為の費用を司法書士さんにお支払いする必要がでてきます。

住宅ローンの残債がある場合

住宅ローンの残債がある場合は、
　抵当権抹消費用
と
　金融機関に対する手数料
が発生します。

抵当権について

住宅ローンを借りる際には、金融機関が、対象となる不動産に、
　抵当権
を設定します。

これは、金融機関がその物件を担保にとって、万が一、住宅ローンの支払いができなくなった際に、その物件を差し押さえる為のものとなります。

不動産の売買で、その物件の所有権が移転する際には、事前に、
　抵当権の抹消
してから、所有権の移転手続きをします。

抵当権の抹消手続き

住宅ローンの残債がある際には、
　金融機関での事前の手続き
および、
　司法書士さんにも、事前の依頼
を行うことが必要となります。

抵当権の抹消をする為には、残債の支払いを確認してからその手続きを行うことになります。

段取りとしては、
・事前に、金融機関に、住宅ローンの繰り上げ返済の手続きを申請する
・決裁日当日に、売買代金を、住宅ローンの口座に入金（振込み）をする
・司法書士さんが、抵当権の抹消を行う
といった流れになります。

司法書士さんは、決済の場に同席をして、金融機関から必要書類を受け取って、当日中に、法務局で抵当権の抹消手続きを行います。

マンション売買で利益がでた場合

マンション売買で利益がでた場合は、
　「譲渡所得」として、確定申告の対象
になります。

ここでいう利益とは、
　譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － （ 物件の取得費 ＋ 売却時にかかった経費 ）
がプラスになった場合のことを指します。

それぞれの項目は、下記になります。

内容的には、
　自宅を売却する際
には、利益がでたとしても、
　3,000万円の特別控除
があるので、その範囲であれば、課税対象にはならないということになります。

譲渡所得の計算式の各項目

譲渡所得の
　譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － （ 物件の取得費 ＋ 売却時にかかった経費 ）
の計算式の各項目は、下記の内容となります。

譲渡収入金額

マンションの売却金額を譲渡収入金額とします。

物件の取得費

物件を取得した際の費用です。
物件の購入価格と、購入時にかかった経費を合算した金額になります。
ここでの注意点として、物件の購入価格は、減価償却する必要があるということです。
つまり、売却時点では、経年によって資産価値が低下しているという考え方をします。

具体的には、
　　減価償却費＝購入価格（取得価格）×0.9×償却率×経過年数
で計算をすることになります。

譲渡所得にかかる税金の計算

譲渡所得には、
　譲渡所得税
が、かかってくることになります。

但し、状況によって、
　特別控除
がありますので、その控除範囲であれば、実質、課税はされないことになります。

譲渡所得税は、下記の計算式になります。

　譲渡所得税　＝　（譲渡所得　ー　特別控除額）　×　税率

特別控除額

主な特別控除としては、
　自宅に該当する条件をみたした物件を売却
した際に、
　譲渡所得から最大3000万円の控除
が受けられるというものです。

投資用の物件の場合は、この特別控除をうけることはできません。

税率

税率については、
　物件の所有期間が、５年以下と５年を超える場合、10年を超える場合
で異なってきます。

・短期譲渡所得５年以下；合計で、39.63%

・長期譲渡所得
　　5年超 ；合計で、20.315%
　　10年超；合計で、14.21%

　※10年超は、「10年超所有軽減税率の特例」が適用された場合です。但し、適用は、6,000万円以下までとなり、それ以上は、20.315%が適用されます。

さいごに

マンションの売却の経費としては、
　仲介手数料
が一番金額が大きくなります。

それ以外の経費も含めて、それらを差し引いたものが手元に残りますので、売却価格を決める際は、そのことも把握しておきましょう。

また、住宅ローンの残債がある場合で、売却金額ではまかないきれない場合は、自己資金で対応することになります。
その際は、事前に、その金額を住宅ローンの口座に入金しておく必要があります。

以上、「マンション売却時の経費について」でした。