マンション売却時の
「設定価格」の変更
について知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションを実際に売却するときには、
途中で、価格変更すること
もできます。できれば、最初の価格設定の際に、価格変更することを
想定した価格にしておくと良いと言えます。
マンションを売却の際には、
周辺相場のデータ
などを参考に、売却価格を設定します。
この、最初に設定した売却価格は、
状況に応じて、途中で変更すること
もできます。
通常、販売開始時点では、売却の仲介を行う不動産会社との間で取り交わす、
媒介契約書
には、売却価格でを記載しますが、これは、あくまで目安的な金額になりますので、状況をみて、
途中で価格の見直し
をしてもOKです。
最初に設定した価格にこだわる必要はありません。
（もちろん、価格は変更せずに、最初に設定した価格を継続する方針でも問題ありません。）
価格の変更をする状況としては、
売却を開始した後、一定期間、様子をみたけど、反応が良くない場合
などに、
価格を下げる
といった場合があります。
その際には、売主と仲介を依頼している不動産会社とで検討した上で設定します。
このような価格変更は、
計画的に行うこと
が望ましいと言えます。
つまり、最初に、売却価格を検討する際に、
・価格を変更する可能性も踏まえて、金額設定しておく
・事前に、価格変更を検討するタイミングや、その時の金額を検討しておく
という段取りで進めるということです。
売却価格は、計画的に設定しておきましょう。
下記に、価格変更に関する注意点について記載します。
どのタイミングで、価格変更を行うのかを予め、決めておく
マンションの売却活動を開始してから、
どれくらいの期間（タイミング）
で、価格の見直しを行うのかを予め決めておくと、計画的に進めることができます。
例えば、
3カ月後に、価格設定の見直しを行う
と決めておいてもよいでしょう。
もちろんそれまでの成約できればＯＫです。
あるいは、価格を変更しないという選択肢もあります。
いずれにしても、売却を開始する前に、
どのような方針で売却活動
を進めるかを決めておきましょう。
価格変更をする場合は、そのタイミングがあります。
価格変更のタイミング
マンションの販売活動をスタートしてから、成約までの平均期間は、一般的には、
2～3カ月程度
がひとつの目安と言われています。
もちろん、
エリア
物件の状況
や
設定価格
によって、その期間は変動します。
状況によっては、3カ月以上の期間がかかる場合もあります。
ですので、価格変更のタイミングについては、厳密に決める必要はありませんが、成約までなかなか進まないようなケースを想定して、
おおよそ、どれくらいの期間で、価格の見直しをおこなうか
といったことは、事前に決めておくと良いと言えます。
売却価格の設定は、いくつかのパターンで検討する
売却価格の変更は、通常、
想定していたよりも、問合せが少ない場合
や、
なかなか成約にいたらない場合
に検討することになります。
ですので、最初に設定する販売価格は、
販売途中で、販売価格を下げること
も想定しておくと良いといえます。
つまり、
少し、高めの金額を設定しておく
ということです。
最初から、ぎりぎりの金額を設定してしまうと、価格を下げる余地がなくなってしまいます。
ここでいうぎりぎりんの金額とは、
売却後、売却代金から諸経費を引いて、手元に残る金額から逆算した金額
のことです。
もちろん、
最初に設定した価格でそのまま変更しない
という選択肢もあります。
値引き交渉の際の対応も事前に決めておく
買主さんの中には、
値引き交渉
をしてくるケースもあります。
その際の対応としては、
ある程度、値引きに対応する
もしくは、
値引きには一切対応しない
の選択肢に別れます。
ある程度、値引きに対応するという方針の場合は、
・どの程度までなら対応するのか
・その際に条件をつけるのか
といって点を予め決めておくと、そういった相談があった際に、スムーズに対応できます。
また、仮に、
その際に条件をつける
といったケースについては、例えば、
売主としては、設備の不具合には、一切対応しない
といったことを契約書に盛り込むなどがあります。
もちろん、値引きには一切対応しないという方針でも、問題ありません。
まとめ
マンション売却時の価格設定は、
実際にに手元にどれくらいの金額が残るのか？
ということはもちろんのこと、
問合せ数や、成約のタイミングはもちろんを左右する最も重要な事項
になります。
売却金額の設定の際には、
そのマンションの成約価格や、周辺の相場
もチェックしながら、ある程度の幅をもって検討します。
その幅の中で、
販売時点の設定価格
や
途中で価格変更する際の金額
あるいは、
値引き交渉があった際の対応
も考えて、最初は、高めの金額からスタートすることが望ましいと言えます。
ですので、最初からあまり低い価格を設定せずに、途中で価格変更する可能性も踏まえて、余裕をもって設定するようにしましょう。
【補足】
イレギュラーなケースとして、例えば、稀に、販売開始後に、
同じマンションで別の住戸が、低い価格で売りにでるといったような場合
もあります。
その場合は、あわてずに、価格差があったとしても、
部屋の向き、眺望、階
などの状況をみて、価格変更をしたほうがいいかを判断しましょう。
また、同じマンションに販売中の部屋が複数あるということは、それが低い価格であっても、あわせて部屋を内見する人もでてきますので、内見者数自体も増える可能性も期待できます。
以上、マンション売却時の「設定価格」の変更についてでした。
