欠陥マンション、手抜き工事のチェック方法はあるのか？

こんなテーマに関する記事です。

マンションの中には、手抜き工事がなされた、
　欠陥マンション
と呼ばれるものがあります。

こういったマンションを購入してしまったらかなりツライ状況になってしまいます。

建物上の不具合により、
　日常の生活に支障
がでるばかりではなく、
　資産価値も下がる為、売却も思うように進まない
ということに加え、
　管理組合による建物を施工した会社との話し合い、状況によっては裁判
という問題がでてきます。
裁判についても、決着がつくまでかなりの期間がかかります。

例えば、福岡の「ベルヴィ香椎六番館」という建物自体が傾斜した欠陥マンション（1995年竣工）は、建て替えが決まるまで、25年かかっています。

（参考）副業の優等生、JR九州が放置した「傾斜マンション」の罪

欠陥マンションで想定される事項と、外見上のチェックポイントについて下記に記載します。
ただ、外見上、正確に調べることは難しい為、あくまでも、参考レベルでのチェックポイントにはなります。

欠陥マンションで想定される事項

欠陥工事として想定される箇所としては、下記のようなものがあります。
構造上の問題になりますので、部外者が確認することは、難しい面があります。

杭打ち

地盤の状況にもよりますが、基礎を支える杭を硬い岩盤まで打ちます。
その杭打ちはしているものの、硬い岩盤まで届いていないという場合。

免震・制震

地震の揺れに対応する為に、免震構造や制振構造で対応します。
免震に使用するゴムの性能データや、制震ダンパーの性能データの偽装という場合。

コンクリートの強度

コンクリートの水分率が適切でなかったりや、洗浄していない海砂の利用といった場合。

鉄筋が不足している

鉄筋コンクリートの鉄筋の数が不足している場合。

防水関係

屋上の防水施工の不具合。雨漏りの原因となります。

配管工事

配管工事の不具合。水漏れの原因となります。

室内工事

床の施工の問題による沈みや軋みなどの問題や、建具の不具合。
あるいは、断熱材が規定の厚みに施工されていないことにより、結露やカビの原因になる場合。

欠陥マンション、手抜き工事のチェック方法

実際のところ、マンションを検討する際に、
　欠陥マンション、手抜き工事を正確にチェック
のは、難しいと言えます。

ただ、少なくとも、内見の際には、下記の外見上の不具合がないかはチェックしておくことをお勧めします。

外見上のチェックポイント

コンクリート、外壁タイルの割れ

建物の傾きがあると、外壁部分に割れが発生する可能性があります。
内見の際には、チェックしておきましょう。

また、タイルの剥離については、下地処理の不良に起因している場合があります。

共有部分の手すりが、ズレていないか

建物の傾きがあると、手すりの継ぎ目部分でズレが発生しているケースもあります。
そこまで傾きがあるのは、かなりひどいケースにはなります。
また、敷地内に複数棟あり、それらが廊下でつながっている場合に、手すりの部分がずれているといった事例もあります、

雨漏りの痕跡はないか

室内はもちろん、共有部分についても、施工不良があると、雨浸みが発生しますので、念の為、チェックしておきましょう。

室内の建具

玄関ドアや、室内の扉がしまりにくいといった場合があります。
実際、東日本の震災のあと、千葉県のとあるマンションでは、玄関扉の開け閉めに影響がでたケースがありました。

床の傾き

戸建て住宅の場合は、稀に傾きのある物件があります。
その場合は、部屋の端から端に歩くと、概ね、傾きがわかります。

マンションの場合は、そこまで傾きが感じられる物件は、ほとんどないですが、正確に確認する為には、赤外線などの機材で調べる方法があります。
家屋調査の場合も、通常、そういった機材を使用します。
※フラットで融資をうける場合の建物の「適合証明」の傾き度合の許容範囲をしては、1000分の6、つまり、１ｍに対して、6mmまでがOKという判断をします。

チェックポイントについての補足

いずれの場合も、物件の購入前に欠陥工事を
　完全にチェックすることは難しい
ものがありますので、あくまで参考としてにはなります。

また、最近は、売主側で家屋調査を実施している物件もありますので、そういった物件ですと、事前に調査をしていますので、安心できます。
ただ、建物全体の調査をする訳ではありません。あくまで現地での調査対象は、室内中心になります。

中古物件と新築物件に関して

中古物件に関して

中古の物件に関しては、経年によって、既に不具合がでている場合があります。
内見時にチェックできるポイントとしては、上記に記載している「チェックポイント」の項目を確認しましょう。

また、マンションの場合、長期の修繕計画のもと、定期的に修復を行います。その際に、、通常、現状の状態を調べる目的で、
　建物の調査
を行います。

調査結果は、管理組合が管理していますので、売主さんを通じて、結果を教えてもらうという方法もあります。
マンションに関する書類は、基本、管理人室にも置いてありますし、管理人さんに、建物に関する苦情があるかどうか聞いてみても良いでしょう。

新築物件の場合

新築物件の場合は、これから建築する、あるいは、建築中となります。

その場合は、少なくとも、過去に問題を起こした施工会社かどうかをチェックしておくと良いでしょう。
ただ、判断が難しい点として、実際の施工をしている請負会社が物件ごとに違う場合もあるということです。
ですので、実際は、一概に判断できない面もあります。

また、大手の建設会社でも過去に問題を起こしている場合もあります。

その他、あまり聞いたことのない建築会社の場合、マンション建設に不慣れなケースも想定されますので、注意が必要です。

まとめ

検討しているマンションに欠陥があるかどうかを、正確に見抜くことが難しい面があります。

ただ、上記に記載したチェックポイントを含め、家屋調査（インスペクション）で、現状の状態での不具合があるかどうかをチェックすることはできます。

有料にはなりますが、念のため、家屋調査（インスペクション）をしておいても良いと言えます。

また、上記にも記載したように、マンションの大規模修繕の際に、通常、事前に、検査を行いますので、
その検査の際に、重大な問題が発生していないかどうか
を確認する方法もあります。

あるいは、中古物件の場合も含めて、逆に、良いと思われるマンションの施工会社を調べて、その施工会社のマンションで選ぶという方法もあります。
ただ、その場合は選択肢が限られてくる場合もありますので、ケースバイケースで判断していきましょう。

以上、「手抜き工事、欠陥マンションのチェック方法」についての説明でした。