マンションを内見する時の「ポイント」を詳しく解説

こんなテーマに関する記事です。

マンション購入を検討する際には、
　実際のその物件を内見（内覧）
して、その物件が条件にあっているかどうかを確認します。

その際、
　少なくとも、「ここはチェックしたほうが良い」といえるポイント
が複数あります。

大きく分類すると、下記の項目に分けることができます。
・室内の状況
・建物
・共用設備について
・敷地の状況
・周辺環境

もちろん、内見した物件のが希望の条件に合う物件は、なかなかありません。
ですので、実際の場面では、
　・何を優先するのか
　・懸念点があっても、それをきちんと把握しておく
　・価格面との兼ね合い
など踏まえて、総合的に判断することが大切になってきます。

内見時のチェックポイントについて、主な事項を、下記に順に説明していきます。

室内の状況

内見するお部屋の状況については、下記のような点をチェックしていきましょう。

・間取り　
・日当たり
・眺望
・天井高
・室内の傷み
・設備の不具合

間取り

間取りは、
　・部屋数
　・部屋の配置
　・各部屋の広さ
を確認することになります。
もっとも、物件資料の間取り図で、その内容は事前にわかるます。

ただ、実際の部屋の広さについては、内見で確認することになります。
間取り図での印象と比べて、実際の部屋の状態が「狭く感じたりする場合」も多々あります。
そういった点は、内見でしかわからない部分になります。

また、部屋に家具などを配置した場合を想定して、
　実際の生活しやすいかどうか
といった点を確認することになります。

また、間取りについては、
　田の字型
とよばれる形式が広く普及しています。

画像引用；「田の字」「ワイドスパン」「センターイン」マンションの間取り解説　https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-3028/

その他、ベランダ側の部屋を広くとっている、
　ワイドスパン型
の物件もあります。
ですので、同じ３LDKの場合でも、部屋の配置のよって、採光面も変わってきます。

画像引用；「田の字」「ワイドスパン」「センターイン」マンションの間取り解説　https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-3028/

こういった間取りの違いによって、
　生活動線
もかわってきますので、実際に生活しやすそうかどうかもイメージされると良いでしょう。

また、キッチンの広さについても、食器棚などを配置した後、意外に狭くなる場合もありますので、当日、メジャーを用意して、実際の寸法でチェックしておくことをお勧めします。

日当たり

リビングの日当たりは大切なチェックポイントです。
建物の配置（向き）はもちろん、お部屋の階数にも影響されます。
特に、低層階の場合は、正面の建物の有無にも注意します。

また、敷地の形状と、建物の配置の関係で、
　リビングが西向き
の物件もありますが、できれば、避けたいところです。

ただ、そういったマイナス要素のある物件は、価格も幾分低く設定している場合もありますので、トータルでの判断にはなります。

眺望

マンションを選ぶ際の大きな基準のひとつが、
　ベランダからの眺望
になります。

ですので、正面に、　
　気になる建物や、電線など
があったりすると、マイナスポイントになります。

また、駅近のマンションの場合、中には、
　正面に、電車の高架がある
といったケースがあります。
その場合、騒音の状況に注意するとともに、場合によっては、電車からの視線といったプライバシーの問題もでてきます。

天井高

お部屋の天井高は、居住性の良さに影響があります。
天井高について、法的には、
　建築基準法で居室の天井高は2.1m以上
となっています。
ただし、2.1mだと、実際、圧迫感があります。

一般的には、
　平均的な高さは、2.4m
ですが、
　最近では2.5mが標準
と高くなっています。

※建物の構造的な「階高」と、室内における「天井高」は、
　床が、2重床か、直床かどうか
　（同様に、天井が、2重天井か直貼りかどうか）
によって差がでてきます。

2重床は、コンクリートの構造床（スラブ）と、床の間に、空間があります。
配線、配管のメンテナンスがしやすくなり、リフォーム時にも、床材の選択の幅が広がります。
逆に、直床は、コンクリートの構造床に直接、床材（クッションフロアなど）を施工します。
古い団地は、ほとんどが直床ですが、マンションの場合も、直床の物件も結構あります。

リフォームのことを考えると、2重床、２重天井が望ましいと言えます。

2重床、２重天井については、下記のページにも詳細を記載しています。

天井高については、実際に計測することは難しい為、だいたいの感覚になってしまいます。
ただ、昨今は、
　レーザー距離計
も、比較的低価格のもの（5,000円程度）がありますので、そういったツールを利用しても良いでしょう。

室内の傷み

床、壁に損傷個所があるかどうか、あるいは、建具に不具合があるかも、チェックしておきましょう。
その物件を購入後に、「リフォーム」を行う際には、
　どの範囲のリフォーム
を行うかで、かける費用も変わってきます。

また、損傷の程度によっては、価格交渉の材料となる可能性もあります。

設備の不具合

水回りの設備などの不具合があるかどうかも、確認しておきましょう。

特に築年数の古い物件の場合は、不動産会社の担当者に確認の上、実際に、水道の水を出して確認してみても良いでしょう。
物件によっては、水圧が気になるようなケースもあります。

また、水回りの設備に関して、給湯器や、エコキュートは、一般的な耐久年数として、
　一般的に、10年から15年程度
となっています。

マンションの築年数によっては、そろそろ耐久年数に近い場合は、
　マンション内の掲示板などに、そういった設備の買い替えの案内が掲示
されている場合がありますので、注意してチェックしておきましょう。

建物

建物のチェックポイントとしては、　
・外観のデザイン、雰囲気
・外観の状態（タイルの剥離など）
・管理状況
などがあります。

また、マンションの見た目の、
　外観のデザイン、雰囲気
については、
　好みに合うかどうか
といった主観的なものになります。

このマンションの外観の好き嫌いは結構大切なポイントです。
毎日、目にするものですし、気に入ったデザインですと、気分も良いものです。
外観の第一印象も大切にしましょう。

また、
　外観の状況
や、
　管理状況
に関しては、目視の範囲ですが、しっかりと整備、管理されているか意識してみておきましょう。

状況によっては、部分的にタイルの剥離、剥落があったりする場合があります。
そういう状況の場合も、しっかりと修繕がなされていることが必要です。

外壁タイルについて　

タイルの剥離など、目に見える部分もありますが、
　タイルの浮き
については、大規模修繕の前に、建物調査を行って、赤外線カメラでチェックします。
通常は、管理人室にも閲覧用のものが常備されています。

また、外壁を目視して、
　修繕の状況
で、しっかりと管理がなされているかの判断もできます。

築年数について

築年数についての注意点としては、
　1981（昭和56）年6月1日以前の建築確認の物件
は、建築基準法的に、「旧耐震」の物件となり、注意が必要です。

旧耐震の物件の場合は、
　住宅ローン減税（控除）の対象外
　（耐震基準適合証明書が発行されている物件を除く）
となります。
そういったことに加えて、
　・資産価値的が低くなる
　・将来的に売却を考える際に、価格の設定が低くなる
といったマイナス面があります。

価格に関しては、逆に、購入の際に「低めの価格で買える」ということもあります。
旧耐震の物件の場合、
　価格が低めの設定になっているかどうか
は、確認しておいたほうが良いと言えます。

共用設備について

共用設備としては、下記項目になります。

・ゴミ置き場
・駐車場（立体駐車場、平置き）
・駐輪場
・エレベーターの台数、位置
・非常階段
・ゲストルーム
・共用スペース
・付帯施設（トレーニングルームなど）
・掲示板
・管理体制

共用設備については、見た目で、
　きちんと整備、管理がなされているか
をチェックしておきましょう。

また、駐車場に関しては、
　平置きの駐車場か、機械式か
もみておきましょう。　

機械式の場合、朝の混む時間には、車を出す際に時間がかかる場合があります。
また、機会式の駐車場は、メンテナンスを含めた管理費が

敷地の状況

マンションの内見をする際は、その建物だけではなく、そのマンションが建っている
　敷地
の状況もチェックしておきましょう。

具体的には、
・マンションが建っている土地の形状（いびつな形状になっていないか）
・道路との位置関係（出入りしやすいか）
などです。

土地の形状は、建物の配置にも影響がでます。
例えば、土地の形状が間取りに影響して、イレギュラーな形状の間取りの住居になっているようなケースもあります。

また、土地の形状によっては、
　道路からマンションの駐車場への動線などにも影響
がでるケースもありますので、そういった箇所のチェックしておきましょう。

実際、道路からエントランスの歩行者の動線上に、
　駐車場へ出入りする動線
が交わっている物件がありました。
そうすると、歩行者側も、車を運転する側も、敷地内での事故のリスクがでてきます。

また、マンションが建設されている土地の状態については、一般的には、平坦地が多いのですが、状況によっては、
　・斜面を削って造成している場合や、
　・後ろが崖になっている場合
などのケースもあり、そういった場合は、
　地形による安全性のリスク
も想定されます。

そういった敷地の状況についても、念のため、内見時に意識しておくと良いと言えます。

周辺環境

周辺環境としては、主に、
・生活のしやすさ
・安全面
・嫌悪施設の有無
といった点をあげることができます。

生活のしやすさ

マンションの場合、
　駅からの距離
が重要な要素になってきます。

物件が徒歩圏内にあるかどうか、またその場合、実際、徒歩何分くらいなのかも、実際に歩いてみてチェックされることをおすすめします。
駅からの距離は、その物件の資産価値にも大きな影響を及ぼす要因となります。

また、
　・周辺に、スーパーや郵便局、銀行などの施設があるかどうか
　・小さなお子さんがいらっしゃるご家庭の場合は、学校からの距離や、通学路はどうなっているか
もチェックしておくべき事項といえます。

安全面

周辺の道路に、歩道が整備されているかも大切なチェックポイントになります。
特に、近隣に交通量の多い道路がある場合や、通学路の経路に歩道があるかどうかは、確認しておくべきです。

また、夜間の安全面もチェックしておきましょう。
実際に、夜間の時間帯に、現地がどのような状況になっているのか、街灯が整備されていて駅からの経路が安全に行き来できるかを見ておきましょう。

嫌悪施設の有無

嫌悪施設とは、
　「必要な施設だけど、近所にはないほうがいい」
という施設です。

具体的には、下記のようなものを指します。

騒音や振動の発生
→高速道路等の主要道路、飛行場、鉄道、地下軌道、航空基地、大型車両出入りの物流施設　等

煤煙や臭気（悪臭）の発生
→工場、下水道処理場、ごみ焼却場、養豚・養鶏場、火葬場　等

危険を感じさせる
→ガスタンク、ガソリンスタンド、高圧線鉄塔、危険物取扱工場、危険物貯蔵施設、暴力団組事務所　等

心理的に忌避される
→墓地、刑務所、風俗店、葬儀場　等重要事項説明における「嫌悪施設」の調査範囲（不動産流通推進センター）

重要事項説明における「嫌悪施設」の調査範囲（不動産流通推進センター）

近隣に、こういった施設がないかも、念のため、チェックしておきましょう。

嫌悪施設に関しては、下記ページに詳細を記載しています。

さいごに

マンションの内見の際のチェックしたほうがよいおおまかなポイントとしては、上記のような点になります。

また、内見が終わったあとは、
　周辺の環境
もチェックしておく必要があります。
例えば、
　・近隣に、気になる施設がないか？（騒音など）
　・駅から物件までの徒歩ルートの状況
　・夜間の状況（街灯など）
といったことがあります。

また、昨今は、夕方にかけて、
　ムクドリの被害
が発生しているケースもあります。

ですので、昼間だけでなく、夕方から夜間にかけても周辺の状況をチェックしておかれることをお勧めします。

また、本ページに記載しているチェックポイントについて、
　すべてに満足のいく完璧な物件
は、出会うことが難しいという面もあります。
また、あまり細かいところにこだわりすぎると、結局、延々と物件探しをしてしまうことになりかねません。　

ですので、上記のポイントはあくまで参考として、実際のマンション選びの場面では、
　優先順位
を決めて判断していくことが大切と言えます。

以上、マンションを内見する時の「ポイント」についてでした。