マンションを購入する際に、
全体的なフロー
について知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションの購入を検討する際には、全体的な流れを把握しておくことで、計画が立てやすくなります。
ここでは、「マンション購入時の流れ」についてわかりやすく説明しています。
マンション購入を検討する際には、最初に、
おおまかな流れ
を把握しておくと、計画も立てやすくなります。
その流れのなかの「各項目」には、
いくつかの注意点
がありますので、その内容を下記に整理しています。
「マンション購入時の流れ」について
「マンション購入時」のおおまかな流れとしては、下記の内容となります。
それぞれの内容について、注意点とあわせて説明していきます。
資金計画
まず最初に、資金計画を考えることになります。
資金計画の内容としては、
どれくらいの予算で、マンションを購入するのか
ということです。
具体的には、
自己資金での対応分
と、
住宅ローンでの対応分
で考えることになります。
ネット上で、住宅ローンの借り入れ額や、毎月の負担額のシュミレーションできるサイトがありますので、利用すると良いでしょう。
住宅ローンについては、
毎月の負担額に無理がないか
を想定して、借入額を想定しましょう。
また、全体の予算としては、物件の代金以外に、
・司法書士さんへに支払う費用
・不動産会社への仲介手数料
・火災保険
の他、
・住宅ローンに関する費用
・引っ越し代
・新居の購入に伴う家具や電気製品
といった費用も含めておく必要があります。
ちなみに、住宅ローンに関する費用としては、
手数料や、書類に貼付する印紙代
の他に、
保証料
があります。
保証料は、前払いするか、保証料も含めて借入するかの2つのパターンがあり、後者の場合は、通常、金利が若干アップすることになります。
購入を検討するマンションの「条件」の確認
資金的な検討のあとは、
実際に購入するマンションの条件
について検討します。
条件の内容としては、
・エリア
・駅からの距離
・間取り、平米数
・階数（下層階はＮＧなど）
・築年数
・マンションの規模
などになります。
許容範囲をどの程度にするのかで、選択する物件も変わってきます。
また、それぞれの内容については、複数の物件を実際に内見することで、その条件もかわってくる場合もあります。
ですので、マンション選びの際は、なるべく複数の物件を比較検討することが良いと言えます。
ちなみに、築年数については、
「新耐震」と、「旧耐震」
で大きく変わってきます。
「新耐震」とは、昭和56年6月1日以降の建築確認されている物件になります。
それ以前の物件は、「旧耐震」となり、耐震基準適合証明書が発行されている物件を除き、住宅ローン減税の対象外となります。
販売中の物件のチェック
実際にネット上にある販売中の物件で、
どんな物件があるかのチェック
をします。
販売中の物件は、概ね、
大手の不動産ポータルサイト（アットホームや、スーモ）
に掲載されています。
また、その際、
設定されている価格がある程度、適正かどうか（売買相場に近い金額かどうか）
をチェックしておくことをおすすめします。
売買相場については、下記のページで説明していますので、参考にしていただければと思います。
販売金額は、平米単価で比較すると良いしょう。
また、物件ごとの販売価格は、
物件の間取り、階数、採光の向きなど
によってかわってきますので、その点に注意してチェックしていきます。
物件の内見（仲介）を依頼する不動産会社をどうするか？
通常、ネット上に物件を掲載している不動産会社に問合せをして内見をする場合が多いでしょう。
ただ、通常は、
他の不動産会社でも、販売中の物件の内見を依頼すること
ができます。
具体的に説明しますと、物件情報にある、「取引態様」の箇所に、
「専任」、あるいは、「専属専任」
と記載がある場合は、売主側を仲介している不動産会社という意味合いになります。
その売主側の不動産会社が、買主側の仲介も行う為に、物件を掲載しているということになります。
この「専任」や、「専属専任」の物件は、
レインズという不動産会社間のデータベースに物件を登録する義務
があり、その物件をみた他の不動産会社が、
買主側の不動産会社として、仲介を行うことができる
というしくみになっています。
結果、基本、他の不動産会社も、その物件の内見の手配をすることができるということになります。
ただ、最初は、どの不動産会社がよいのかはわかりませんので、複数の不動産会社に内見を依頼して、対応内容をみて比較検討するとよいでしょう。
もちろん、売主側の不動産会社が信頼できるようでしたら、問題ありませんし、また、別の物件もその会社経由で、内見を依頼するといった段取りでも良いでしょう。
ちなみに、「取引態様」の箇所に、
一般
との記載がある場合は、売主が複数の不動産会社に仲介を依頼しているケースです。
また、
媒介
との記載の場合は、売主側の不動産会社の許可を受けた不動産会社が、買主側の不動産会社として掲載しているケースとなります。
複数の物件を内見
次の段階としては、実際の「内見（内覧）」になります。
内見する物件は、なるべく、
複数の物件
を見られることをお勧めします。
そうすることで、物件を比較検討することができますし、なんとなく、
物件の良し悪し
もわかるようになってきます。
内見時には、室内の状況だけでなく、
建物の管理状態
や、
周辺環境
もあわせてチェックするようにしましょう。
申込書（買付書）の提出
条件に合う物件が見つかったら、
申込書（買付書）
を提出します。
また、価格的な相談などがあれば、その内容を申込書に記載しておきます。
あるいは、
この価格なら購入する（指値）
といった記載の仕方でも問題ありません。
申込書（買付書）自体に、法的な拘束力はありません。
単に、購入意向を売主に伝えるものになります。
ただ、安易に申込書（買付書）をだすのは控えましょう。
安易に申込書（買付書）を出す際には、しっかりと検討した上で、提出するようにします。
逆に、
不動産会社の担当者が、早く申込書（買付書）を出させようする言動
があった場合は、その不動産会社は避けたほうが良いと言えます。
正直、あまり信用できない不動産会社という判断をしたほうが賢明です。
また、中古マンションの場合、
申込書（買付書）時の手付金など
はありません。
単に書面を提出するのみになります。
新築マンションの場合は、
申込金など
が必要な場合があります。
その際は、トラブル防止の為に、キャンセルの際の扱いに関して、書面に記載されたものを確認しておきましょう。
住宅ローンの事前審査
申込書（買付書）を出したあとは、銀行に、
住宅ローンの事前審査
の書類を提出します。
事前審査は、複数の金融機関の提出しても問題ありません。
それぞれ、条件の違いもありますので、その内容をみて、実際に借り入れをする先を決めればOKです。
また、ネット銀行を利用の場合は、
事前審査が簡易的な場合が多い
為、ネット銀行以外の従来からの金融機関にも事前審査の書類を提出しておくようにしましょう。
また、ネット銀行の場合は、
従来の銀行に比べて、本審査や、融資実行の手続きに日数がかかる
為、売買契約書に記載のスケジュールに間に合うかどうかという点にも注意する必要があります。
そういった意味でも、事前審査の段階で、ネット銀行以外の従来からの金融機にも事前審査の書類を提出しておくと良いと言えます。
売買契約の取り交わし
事前審査がOKになったら、その次のステップとしては、
売買契約の取り交わし
となります。
売買契約は、当然のことながら、法的な拘束力がありますので、記載内容をしっかりと確認する必要があります。
また、住宅ローンに関しては、通常、
万が一、本審査がＮＧになった場合は、契約を解除する
という特約条項をいれますので、そういった点も含めて、チェックしておく必要があります。
売買契約の際には、
手付金
が必要となります。
手付金は、売買代金の充当されますので、決裁の際に、
売買代金から手付金を差し引いた残金
を支払うことになります。
住宅ローンの本審査
売買契約のあとは、すみやかに、
本審査の書類
を提出します。
売買契約書には、住宅ローンの特約条項（本審査の結果がＮＧの場合は、契約解除する）の、
期限
も記載されていますので、その期限に間に合うように、早めに本審査書類を出す必要があります。
住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）
住宅ローンの本審査がＯＫになった後は、銀行と、
住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）
の取り交わしを行います。
その際、
変動金利にするのか、固定金利にするのか
や、
元利均等払い、あるいは、元本均等払いにするのか
などの条件も決めます。
決裁（残金の支払い、引き渡し）
最後のステップが、
物件の決裁
になります。
決裁では、
・残金の支払い
・所有権移転登記の書類への署名、捺印
・管理費、修繕積立金などの清算
・その他の経費の支払い（司法書士さん、不動産会社）
・マンションの鍵の授受
・マンションの管理組合等への提出書類の記載
といったことを行います。
所有権移転登記は、基本、当日中に、司法書士さんがその手続きを行います。
これで、売買に関する手続きが終了することになります。
さいごに
マンション購入は、実際、大変な部分もありますが、
大きな買い物
になりますので、慎重に進める必要があります。
重要なポイントをあらためてピックアップすると、少なくとも、下記点には、注意しましょう。
・購入後の資金的な負担を考えた資金計画を立てる
・複数の物件を内見して、比較検討する
・仲介を依頼する不動産会社は、信頼できる先にする
・ネット銀行の場合は、手続きに必要な日数に注意する
・売買契約書の内容は、しっかりと確認する
信頼できる不動産会社を選ぶということに関連して、最近は、
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以上、「マンション購入時の流れ」についてでした。
