中古マンションの住宅瑕疵保険について

こんなテーマに関する記事です。

住宅瑕疵保険（瑕疵担保保険）とは、
　住宅購入後に、住居の基本的な箇所に不具合が発生した時の為の保険
のことです。
また、不具合の修繕に関する保険だけでなく、
　所有権移転時の登録免許税などの費用の軽減措置
もあります。

この住宅向けの瑕疵保険の名称については、
「既存住宅瑕疵保険」、「住宅瑕疵担保責任保険」、「住宅瑕疵担保保険」、「住宅瑕疵保険」など
と言われています。

受け入れ先の保険会社によって、名称は若干異なりますが、意味合いは、
　中古住宅向けの瑕疵保険
というものになります。　

これは、購入した住宅に、瑕疵（かし）いわゆる、不具合があった際に、保険が適応されるというものです。　
もちろん、適応される範囲には、条件があります。

また、、必須で入る必要はないのですが、状況によっては、
　いくつかのメリット
があります。

下記に順に説明していきます。

住宅瑕疵保険について

瑕疵担保保険というのは、
　中古住宅を購入する際、住居の瑕疵（かし）があった場合に保険が適用される
というものです。

住居の瑕疵とは、
　建物の構造耐力上の主要部分と屋根や外壁からの雨水の侵入といった重い不具合
が該当します。
オプションで給排水管の保証をつけることができる場合もあります。
その際は、専有箇所の給排水管が対象になります。

マンションの場合、重大な瑕疵が発生する可能性は低いですが、
　古いマンションや団地の場合は、壁などからの雨染み、給排水管の不具合など
の可能性もあります。

そういった場合に、瑕疵担保保険にはいっておくと安心です。
※保険金額の上限や、保険期間、諸条件が設定されていますので、事前にそれらを確認した上での検討になります。

住宅瑕疵保険の費用

期間、対象によって異なりますが、
例えば、アットホームの瑕疵担保保険の場合（2022年4月現在）、
　1年間で75,000円（税別）
　5年間で125,000円（税別）
です。
これに管路特約（水道管）などのオプション（有料）があります。

保険費用は、扱う会社によって、金額や内容が異なりますので、各社を比較して検討しましょう。

参考；アットホーム
　建物状況調査/既存住宅瑕疵保証・保険サービス　耐震診断／耐震基準適合証明書発行サービス

住宅瑕疵保険にはいるメリット

ただ、瑕疵の可能性が低いマンションでも、状況によっては、
　瑕疵担保保険にはいるメリット
があります。

それは、
　登録免除税（築年数による条件があります）
についてです。

具体的には、通常、築25年以上のマンションについては、登録免除税の軽減措置の対象外となりますが、
　瑕疵担保保険の手続きをすること
で、登録免除税の軽減措置の対象となります。

登録免除税の軽減措置

登録免許税というのは、不動産売買の際行う所有権移転登記に伴う税金のことです。
下記条件の場合、この税率が軽減されます。

(1)床面積が50平米以上のもの
(2)マンションの場合(耐火建築物）、25年以内に新築されたもの
(3)(2)の期間を超え、新耐震基準に適合している住宅の証明のある住宅。または既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅(加入後2年以内のもの）

ですので、25年を超えた物件については、瑕疵担保保険の手続きを行うことによって登録免許税の軽減措置が受けられます。
物件の登記の際に、事前に司法書士さんにその旨を伝えておきましょう。

また、制度の適応が年度によって異なる場合があります。
詳細は、国土交通省のホームページで確認することができます。

国土交通省のホームページ
　住宅の取得に利用可能な税制特例

※2022年の税制改正以前は、瑕疵担保保険による住宅ローン減税のメリットがありましたが、2022年の税制改正以後は、条件が緩和されたため、そのメリットはなくなりました。

2022年の税制改正以前は、築年数について、マンションの場合、25年を超える物件の場合でも、
　昭和56年6月1日以降の築年の物件（新耐震基準）
であれば、
　瑕疵担保保険を適用
することで、住宅ローン減税の対象となります。

瑕疵担保保険の条件

注意点としては、
　旧耐震の物件は、瑕疵担保保険の対象外
になるということです。
昭和56年6月1日以降の築年の物件については、その年に、耐震基準が変わったため、
　それ以前の建物は、旧耐震の物件
となります。

■新耐震のマンションの場合
　特に瑕疵担保保険の手続きをしなくても、住宅ローン減税の対象となります。

■昭和56年6月1日以前の物件（旧耐震）
　瑕疵担保保険の対象外となります。（瑕疵担保保険の申し込みはできません）

※もっとも、こういった住宅ローン減税に関する条件は、適宜、改正がなされますので、その時の最新の状況を確認しましょう。

住宅瑕疵保険の為の建物状況調査

瑕疵担保保険の手続きを行う為には、事前に
　建物状況調査
を行い、建物に問題のないことを証明する必要があります。

不具合があった場合は、その箇所が調査報告書の中で指摘され、それを修繕してから再調査（別途費用が発生します）し、ＯＫがでてから保険の申し込みができます。

調査（再調査）の場合、費用が発生します。

マンションの場合、瑕疵があるケースが少ないですが、万が一、建物の瑕疵があった場合、
　建物の構造的な修繕を短期的に行うことが難しい為、
結果、瑕疵担保保険の申し込みも困難になる可能性が高くなります。

室内の状態に指摘事項があった場合は、内容に応じての判断になります。

また、調査を行う際には、事前に、売主さんの承認を得ることも必要となります。

住宅瑕疵保険の注意点

瑕疵担保保険は、基本、
　物件の決済（物件の残代金の支払いと所有権移転登記）の日までに証書を準備
しておく必要があります。

例えば、所有権の移転手続きの際に、登録免許税の軽減を行おうとしても、瑕疵担保保険に関する証書がないと、軽減が受けられないということになってしまいます。　

ですので、日程的なことを確認して、売買契約書の決済予定日も余裕をもって設定しておく必要がありますので、注意しましょう。

さいごに

中古マンションの住宅瑕疵保険は、実際、
　築年の新しいマンションの場合は、必要性は低い
と言えますが、
　ある程度、築年の古いマンションの場合で、不安がある場合
は、検討しても良いと言えます。

また、瑕疵担保保険に入る際には、事前に家屋調査を行うことになりますので、その際に、専門家のチェックははいります。

費用はかかりますが、状況に応じて検討されても良いでしょう。
　
以上、瑕疵担保保険についての説明でした。