【重要！】マンション売買のトラブル事例

こんなテーマに関する記事です。

マンションに限らず、
　不動産の売買
において、注意しないと、トラブルに発展するリスクを含んでいます。

トラブルの対象は、
　仲介している不動産会社
もしくは、
　売主
に対してになります。

また、トラブルについて、裁判まで進む場合と、それまでに解決する場合とに分かれます。
いずれにしても、トラブルに発展すると、それにかかる時間もさることながら、精神的な負担もかなりのものになります。

そういったことに発展しないように、
　信頼できる不動産会社
を選ぶとともに
　不動産売買における注意点を把握しておく
ということが重要になってきます。

マンション購入時のトラブルの種類

マンションを購入する際のトラブルの種類としては、主に、下記の項目があります。

物件の瑕疵（不具合）に関するトラブル

よくあるケースとしては、事前に聞いていなかった物件の瑕疵（不具合）がある場合です。

もっとも、マンションの場合、戸建て物件に比べると、建物自体の不具合（傾きや雨漏りなど）はかなりのレアケースになります。

逆に、細かい不具合は、常識的な判断で、事前告知の対象にはなりません。
しかしながら、
　室内の設備や建具など、不具合
や、
　古いマンションや団地の場合は、例えば、サッシの不具合や壁からの雨浸みなどのケース
もあります。

物件の内見の際に、不具合らしきものがないかを確認するとともに、何か告知事項がある場合は、基本、売買契約書や重要事項説明書の中の特記事項の箇所等に記載されますので、しっかりと確認しておきましょう。

重要事項説明に関するトラブル

売買契約の際に、重要事項説明書を説明します。
この書面には、
　物件に関わる基本的な情報について、用途地域といった行政上の事から、周辺環境に関することなども含めて、買主が事前に把握すべき内容
が記載されています。
（内容的には、売買契約書と重複する部分もあります。）

売買契約書の特約条項を含めた内容とあわせて、特に、「マイナス要因」となるような事項があれば、それが記載されているかは重要です。

事前に説明がなく、購入後に発覚するような事項があると、トラブルに発展します。
特に、事故物件などの「心理的瑕疵」に関しては、要注意です。

また、不動産会社のなかには、
　重要事項説明書や売買契約書の特記事項の内容を、簡単にしか記載していない、
あるいは、
　ほとんど省略しているような場合
があります。
ひどい会社になると、説明自体を省いてしまうようなケースもあります。
しっかりと説明なされない場合は、状況によっては、その場での署名捺印するのを再検討するといったことも含めて、判断しましょう。

売買契約、解除の関するトラブル

売買にあたっての決めごと、
　例えば、手付金や違約金のこと、住宅ローンの関する事項、
あるいは、
　物件の不具合箇所など
について、売買契約書の中で記載します。
記載内容（特に、特約条項の内容）が実情に即していない場合、不十分な場合、漏れがある場合、トラブルになるリスクがあります。

例えば、住宅ローンの本審査の期限や、決済の時期など、銀行との関係で無理な日付が記載されているような場合は、要注意です。
その日付までに間に合わなかった場合は、買主責任となってしまいます。
無理な日付が記載されている場合は、その場で修正を求めるようにしましょう。

マンションの設備、管理等に関するトラブル

例えば、駐車場の利用に関するルールや、ペットに関することなど、事前に説明を受けていた内容と、実際が異なっていた場合など、内容によっては、トラブルに発展する場合があります。

仲介手数料についてのトラブル

悪質な不動産会社によっては、仲介手数料以外に、適当な名目をつけて費用を請求するような事例があります。
不動産の購入の際の仲介手数料は、宅建業法で上限が定められていますので、それ以外の費用を請求するような不動産会社には注意が必要です。
（400万円を超える物件の仲介手数料；物件価格×３％＋6万円＋消費税）

マンション売買のトラブル事例、判例

実際のトラブル事例や、裁判での判例について、下記サイトで確認できます。
（マンション売買以外の事例も含まれていますが、不動産売買の事例として共通する部分もあります）

■不動産ジャパン　トラブル事例集

■RETIO判例検索システム

■不動産トラブル事例データベース

相談先

マンション購入時にトラブルが発生した際には、結局、
　仲介した不動産会社の説明内容と、実際の相違
に基づく場合がほとんどと言えます。

そういった場合、まずは、
　契約書、重要事項説明書の記載内容
を確認するところからのスタートになります。

その上で、明らかに、仲介した不動産会社に非がある場合は、その旨を伝えるということになります。

ただ、現実問題として、
　不動産会社が真摯に対応してくれる場合
と、
　そうでな場合
に分かれます。

後者の場合については、最終手段としては、裁判で争うということになりますが、その前に行っておいたほうが良いことがあります。
状況にもよりますが、
　不動産会社が、宅建業法違反の場合は、宅建業を管轄する都道府県の担当部署に問合せ
を行うということです。
状況によっては、行政罰および刑事罰の対象となります。

また、通常、宅建業者は、「全日」や「全宅」といった組織に属しており、それぞれ、紛争対応の窓口を設けています。
そういった先に相談することも有効です。

さいごに

中古の物件に関しては、多少なくとも、
　経年による劣化
があります。
ただ、重要な部分に関しては、事前に説明や重要事項説明書、売買契約書での確認が必要となります。

また、売買契約書には、
　売主の責任を免責する、「契約不適合責任の免責に関する事項」
の記載がある場合は、その内容を十分確認しましょう。

この「契約不適合責任の免責」に関しては、売主が故意の隠していた事項がある場合は、売主の責任を問うことができます。

また、設備関係の不具合に関しては、通常、
　現状での引き渡し
もしくは、
　不具合があった場合は、期限を決めて売主の責任とする
といった記載があります。

いずれにしても、契約書類に署名、捺印をする前に、その内容をしっかりと確認することが大切になります。

以上、「マンション売買のトラブル事例」についての情報でした。